Zusammenfassung
Der Vermieter kann Nebenräume, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
1 Zulässigkeit
Eine Teilkündigung ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn Wohn- und Geschäftsräume oder eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet werden.
Wurde die Garage zusammen mit der Wohnung mit einem gemeinsamen Mietvertrag vermietet, so handelt es sich um ein einheitliches Wohnraummietverhältnis. Das hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit der Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsschutzvorschriften kündbar ist.
Ein einheitliches Mietverhältnis liegt grundsätzlich auch dann vor, wenn der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter nach Jahren auch eine auf seinem Hausgrundstück gelegene Garage vermietet und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt.
Bei einem einheitlichen Wohnraummietverhältnis kann die Miete für die Garage auch nicht separat erhöht werden. Die Erhöhung der Garagenmiete ist nur zusammen mit der Erhöhung der Wohnungsmiete möglich. Die Begründung der Mieterhöhung muss sich daher auf die Wohnung und die Garage beziehen. Das bedeutet: Wenn im Mietvertrag neben der Wohnraummiete die Miete für die Garage separat aufgeführt wird, müssen im Erhöhungsverlangen nicht nur 3 Vergleichswohnungen aufgeführt werden, sondern auch 3 Vergleichsgaragen. Außerdem darf die Garagenmiete nur bis zur Kappungsgrenze angehoben werden.
2 Voraussetzungen
Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unzulässigkeit von Teilkündigungen beinhaltet § 573b BGB. Es handelt sich um ein Sonderkündigungsrecht. Die Vorschrift des § 573b BGB gilt nur für die Wohnraummiete. Erfasst werden alle Mietverhältnisse, einschließlich derer, die in § 549 Abs. 2 und Abs. 3 BGB genannt sind. Für Mietverhältnisse über Gewerberäume gilt § 573b BGB nicht. Bei einem befristeten Mietverhältnis ist die Teilkündigung während der Befristung ausgeschlossen.
Die Vorschrift bestimmt, dass der Vermieter auch zur Teilkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen (insbesondere zur Kündigung von Speicherräumen, Keller) oder sonstiger mitvermieteter Grundstücksteile (PKW-Abstellplatz, Gärten etc.) berechtigt ist, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:
Es genügt, wenn der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,
- Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder
- den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten,
und der Vermieter die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt. Der Vermieter benötigt dafür kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Der neu geschaffene Wohnraum muss zur Vermietung bestimmt sein, also nicht etwa zur Schaffung von Eigentumswohnungen. Kündigt der Vermieter in der Absicht, die neu geschaffenen Räume selbst zu nutzen, ist die vorgeschriebene Verwendungsabsicht nicht gegeben. Bezieht der Vermieter die neu errichtete Wohnung selbst und stellt seine alte Wohnung dem Mietmarkt zur Verfügung, ist dagegen die Teilkündigung zulässig.
Anderes gilt, wenn der Vermieter zwar die Wohnung selbst nutzen, seine bisherige Wohnung aber verkaufen will. Das wurde vom LG Duisburg abgelehnt.
Die Absicht zur Vermietung an Angehörige reicht ebenfalls aus.
Die bauliche Maßnahme muss bauordnungsrechtlich zulässig sein, sie muss also durchgeführt und baurechtlich genehmigt werden können. Die Durchführbarkeit und Genehmigungsfähigkeit müssen bei Ausspruch der Kündigung vorliegen, während die notwendige Baugenehmigung spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist vorhanden sein muss.
Unabhängig von der Vertragsdauer ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen (§ 573b Abs. 3 BGB).
Der Mieter kann einen Kündigungswiderspruch nach § 574 BGB erheben. Im Kündigungsschreiben ist der Mieter über sein Widerspruchsrecht zu belehren.
Senkung der Miete
Da dem Mieter nach der Rückgabe der Mieträume nicht mehr das gesamte Mietobjekt zur Verfügung steht, kann er eine angemessene Herabsetzung der Miete verlangen (§ 573b Abs. 4 BGB).
Die Höhe der Mietsenkung richtet sich nach den Grundsätzen, die für eine Minderung der Miete bei mangelhafter Mietsache gelten. Maßgeblich ist beispielsweise der Nutzwert des zurückgegebenen Nebenraums.