Teileigentum (WEMoG) / 1 Allgemeines

Alexander C. Blankenstein

Wohnungseigentum und Teileigentum kann nur in Verbindung von Bruchteilsmiteigentum an Grundstück und bestimmten Gebäudeteilen begründet werden, da auch nach dem Wohnungseigentumsrecht dem Wohnungseigentümer kein vom übrigen Eigentum losgelöstes Eigentumsrecht zusteht. Dementsprechend ist nach § 1 Abs. 3 WEG Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Hinweis

Keine Unterschiede bei rechtlicher Behandlung

Teileigentum und Wohnungseigentum unterscheiden sich ausschließlich in ihrer Zweckbestimmung und nicht in ihrer rechtlichen Behandlung. Nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Da somit Wohnungs- und Teileigentum keine unterschiedliche Rechtsqualität zukommt, bestimmt § 1 Abs. 6 WEG, dass die Vorschriften über das Wohnungseigentum für das Teileigentum entsprechend gelten. Wird daher in einer Teilungserklärung nur der Begriff Wohnungseigentümer verwendet, umfasst dieser nicht lediglich die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer. Dies gilt beispielsweise auch, wenn eine Gemeinschaftsordnung regelt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung hat. Eine solche Regelung ist dahin auszulegen, dass jedes Wohnungs- und jedes Teileigentum eine Stimme besitzt.^{^[1]}

Eine Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum oder umgekehrt ist möglich, bedarf aber wegen der Änderung der Zweckbestimmung der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer, soweit nicht in der Gemeinschaftsordnung ein entsprechender Änderungsvorbehalt enthalten ist,^{^[2]} nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG jedoch nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger.^{^[3]} Eine Wohnung wird selbstverständlich nicht deshalb zu Teileigentum, weil der Eigentümer sie vorübergehend, etwa zur Ausübung seines Anwaltsberufs oder Ähnlichem, als Büro verwendet.

Ob im Einzelfall Teileigentum oder Wohnungseigentum vorliegt, bestimmt sich nicht nach der tatsächlichen Nutzung, sondern vielmehr nach der Zweckbestimmung und baulichen Ausgestaltung. Zum Teileigentum können z. B. Geschäftsräume, Büros, Läden, Praxisräume, Hobbyräume, Garagen oder Werkstätten gehören. Die Art des Gebäudes ist dabei völlig gleichgültig. Auch an zu errichtenden Gebäuden kann Teileigentum begründet werden.

Praxis-Beispiel

Schwimmbad und Sauna

Schwimmbad und Sauna sind ebenfalls teileigentumsfähig.^{^[4]}

[1] AG Wiesbaden, Urteil v. 13.1.2012, 92 C 4523/11.

[2] BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 284/19.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 29.11.2010, 1 W 325/10.

[4] BGH, Urteil v. 10.10.1980, V ZR 47/79