Rüdiger Fritsch, Dr. Olaf Riecke
Zusammenfassung
Die Verwaltungsunternehmen stehen sowohl in rechtlicher als auch in technischer Hinsicht vor bislang nie da gewesenen Herausforderungen. Die Klima-, Energie- und Wirtschaftspolitik, die Sicherung der Energieversorgung und die Inflation stehen technisch überalterten Gebäuden, einem zunehmenden Fachkräftemangel und insbesondere Wohnungseigentümern gegenüber, die von der aktuellen Gesetzesflut verunsichert sind und die für Sanierungen erforderlichen Finanzmittel vielfach nicht aufbringen können und/oder möchten.
Verwalter benötigen mehr denn je nicht nur ein fundiertes rechtliches Wissen, sondern auch technisches Know-How, um den "1,5-Grad-Klimaschutzpfad" gemeinsam mit den von ihnen verwalteten Gemeinschaften gehen zu können.
Dieser Beitrag befasst sich mit den rechtlichen Möglichkeiten, im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen zielführende Beschlüsse herbeiführen und umsetzen zu können.
1 Vorbemerkung
Die Fragen und Probleme, die sich aus der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen modernisierender Instandsetzung/Erhaltung, Modernisierung und gegebenenfalls anderer baulicher Veränderung ergeben, treffen einen "Lebensnerv" der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
Modernisierende Instandsetzung
Der Gesetzgeber wollte die frühere modernisierende Instandsetzung im Sinne des § 22 Abs. 3 WEG a. F. mit dem WEMoG ab 1.12.2020 bei der neu kodifizierten baulichen Veränderung und nicht bei der Erhaltung erfassen. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG würde aber nur solche modernisierenden Instandsetzungen erfassen, die sich in 10 (bis max. 15) Jahren – ex ante betrachtet – auch amortisieren.
Vorzugswürdig ist es, die frühere modernisierende Instandsetzung als einen Unterfall des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (modernisierende Erhaltung) zu betrachten, da die gegenteilige Ansicht des Gesetzgebers im WEG selbst keine Stütze findet, und zwar nicht einmal andeutungsweise. Auch eine verbessernde oder modernisierende Maßnahme kann eine ordnungsgemäße Erhaltung sein, wenn sie sich im Rahmen bewährter Techniken hält und bei Abwägung aller Umstände als die wirtschaftlich vernünftigere Lösung darstellt. Bei der Frage der Amortisation geht es nur um diejenigen Kosten, die auf die Modernisierung entfallen, nicht hingegen um die Instandsetzungskosten.
1.1 Besondere Bedeutung der bautechnischen Verwaltung
Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgeführte derartige – meist bauliche – Maßnahmen vermeiden Folge- und Drittschäden sowie spätere Kostenexplosionen.
Permanente Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) ist für den dauerhaften Erhalt des wirtschaftlichen Werts des Gemeinschafts- und auch des Sondereigentums, in welches nicht unerheblich investiert wurde, grundlegende Bedingung. Der bloße Substanzerhalt einer Wohnungseigentumsanlage reicht jedoch (wie bei allen Immobilien) nicht aus, um das Objekt dauerhaft gebrauchstauglich und vermietbar zu halten sowie den Verkehrswert zu sichern. Geänderte soziale und wirtschaftliche Bedingungen, neue Wohnbedürfnisse sowie der technische Fortschritt lassen bauliche Anlagen ebenso "altern". Wird nicht über den reinen Substanzerhalt und zwingende gesetzliche Vorschriften (z. B. GEG) hinaus investiert, gerät die Immobilie schleichend in eine immer größer werdende "Abseitsposition" am Markt, die, wenn sie nicht rechtzeitig erkannt wird, zu einem späteren Zeitpunkt erhebliche Investitionen erfordert, soll der Substanzwert gerettet werden.
Die Fixierung der früheren Regelungen des WEG auf die reine Substanzerhaltung und die Ausbildung nur hierauf abgestellter Kompetenzregelungen ist im Lauf der Jahre vielen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer zum Verhängnis geworden. Trotz der Eröffnung weiter Beschlusskompetenzen im Rahmen der zum 1.7.2007 in Kraft getretenen WEG-Novelle und des ab 1.12.2020 geltenden WEMoG und der liberaleren Rechtsprechung fehlt es bei vielen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer noch immer an vitalen Maßnahmen der Erhaltung/Instandsetzung sowie einer rechtzeitigen Besinnung auf die Notwendigkeit einer (insbesondere energetischen) ...