Rüdiger Fritsch, Dr. Olaf Riecke
Eine Durchbrechung des Prinzips der ausschließlichen Entscheidungskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen enthält die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG normierte sog. Notfallkompetenz des Verwalters, die ihm ein eigenes Entscheidungsermessen über die Durchführung einer Maßnahme der Erhaltung/Instandsetzung bei aus § 9b Abs. 1 WEG bestehender gesetzlicher Vertretungsmacht einräumt. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt den Verwalter zu Notmaßnahmen allerdings allenfalls bis zu dem Zeitpunkt, in dem eine Wohnungseigentümerversammlung eine Entscheidung treffen kann.
Im Gegensatz zu der jedem Wohnungseigentümer zukommenden Notfallkompetenz gem. § 18 Abs. 3 WEG setzt diese zwar nicht notwendig voraus, dass ein Schaden am Gemeinschaftseigentum bereits eingetreten ist oder unmittelbar droht, es ist aber erforderlich, dass die Dringlichkeit der Maßnahme die Einladung und Abhaltung einer Eigentümerversammlung – auch unter Berücksichtigung einer gem. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG verkürzten Ladungsfrist – nicht zulässt. Es gilt also zu berücksichtigen, dass die Eilbedürftigkeit der Maßnahme letztlich davon abhängig ist, ob mit Blick auf die dringliche Erhaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zu viel Zeit verstreichen würde, was vom Verwalter nicht mit einer eilbedürftigen Vergabe von Instandsetzungsaufträgen zu verwechseln ist.
Dabei ist weiter zu berücksichtigen, dass die dem Verwalter eingeräumte Notgeschäftsführungskompetenz nur so weit reicht, wie es die Abwendung der konkreten Gefahrensituation erfordert. Ist ein Schaden bereits eingetreten, so sind lediglich Maßnahmen zur Verhinderung der Verschlimmerung oder Ausbreitung des Schadens sowie von Folgeschäden gedeckt, regelmäßig nicht aber die Behebung der Mangelursache selbst. Denn die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, d. h. die bloße Sicherung dessen Bestands, der durch Zuwarten bis zur Abhaltung einer Eigentümerversammlung gefährdet wäre, schließt bereits begrifflich die Durchführung von Erhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen aus, da hierfür regelmäßig die Abhaltung einer auch kurzfristig einzuberufenden außerordentlichen Eigentümerversammlung möglich ist.