Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen / 2.2 Kompetenzverschiebungen durch Vereinbarung

Als äußerst problematisch erweist sich der Umstand, dass es in der Verwaltungspraxis vielfach besondere Regelungen im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen gilt, durch welche die gesetzlichen Kompetenzregelungen wirksam verschoben bzw. abgeändert werden.

Übertragung der Erhaltungslast

Da die gesetzlichen Vorschriften kein zwingendes Recht sind, wird in der Beurkundungspraxis häufig von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, durch Vereinbarung einzelnen oder Gruppen von Wohnungseigentümern die Erhaltungs- bzw. Instandsetzungslast an Teilen des Gemeinschaftseigentums aufzuerlegen.^[1]

Durch Vereinbarung kann insbesondere die Verwaltungszuständigkeit dergestalt delegiert werden, dass der einzelne Wohnungseigentümer – der ggf. zugleich Sondernutzungsberechtigter^[2] ist – nicht (nur) die Kosten einer solchen Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum zu tragen hat, sondern ihm die Sachentscheidungsbefugnis insgesamt übertragen wird.^[3] Umstritten ist, ob die Gemeinschaft bei Untätigkeit des betreffenden Wohnungseigentümers an dessen Stelle ggf. noch selbst beschließen darf. Das ist nach h. M. zu verneinen, sofern nicht bei Übertragung der Erhaltungslast eine konkurrierende Zuständigkeit der Gemeinschaft vereinbart wurde.^[4] Unabhängig von der Frage, ob man von einer der GdWE verbleibenden, konkurrierenden Erhaltungszuständigkeit für Maßnahmen ausgeht, die nach der Gemeinschaftsordnung Sache eines oder einzelner Eigentümer ist,^[5] ist ein Beschluss, mit dem in dieser Konstellation eine Kostentragung durch die Gemeinschaft geregelt wird, jedenfalls nichtig.^[6]