Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen / 2.1 Die gesetzliche Aufgabenverteilung

Geht es um die Abwicklung baulicher Maßnahmen im Wohnungseigentum, so ist zunächst zwischen der Kompetenzverteilung und der Frage der Kostentragung zu unterscheiden, denn derjenige, der die Regelungsgewalt innehält, muss nicht mit dem identisch sein, der auch die Kosten der veranlassten Maßnahme im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zu tragen hat. Zudem zerfällt die Regelungskompetenz in 2 getrennte Bereiche, nämlich zum einen in die Entscheidungskompetenz, d. h., die Befugnis im Innenverhältnis der GdWE zu regeln, ob, wann, wie, durch wen und zu welchen Kosten eine bauliche Maßnahme durchgeführt wird, und zum anderen in die Durchführungskompetenz, d. h. die Befugnis, die beschlossenen Maßnahmen im Außenverhältnis umzusetzen.^[1] Nachfolgend werden daher zunächst die gesetzlichen Kompetenz- und Kostentragungsregelungen dargestellt, an denen sich der Verwalter primär zu orientieren hat.

Zu den vielfältig denkbaren und in der Praxis vorkommenden Änderungen (bzw. Änderungsversuchen) des gesetzlichen Kompetenz- und Kostentragungsmodells durch Vereinbarung oder Beschluss siehe nachfolgende Abschnitte.

2.1.1 Entscheidungskompetenz

Sondereigentum

Für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand des Sondereigentums ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung vor dem Hintergrund der §§ 13, 14 Abs. 1 WEG der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich,^[1] weshalb es in Bezug auf das Sondereigentum an einer Entscheidungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt; sie wird von § 19 Abs. 1 Altern. 1 WEG nicht erfasst.^[2] Der Sondereigentümer benötigt für bauliche Veränderungen an seinem Sondereigentum (anders als bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums) nur dann eine Gestattung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, wenn...