Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses / 1 Voraussetzungen des § 545 BGB

1.1 Ablauf der Mietzeit

Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass der Mietgebrauch "nach Ablauf der Mietzeit" fortgesetzt wird. Wird das Mietverhältnis vom Vermieter oder Mieter im Wege der ordentlichen Kündigung beendet, so kommt es für das Mietende auf den Ablauf der Kündigungsfrist an (Kündigungstermin). Wird mit einer kürzeren als der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist gekündigt, ist die gesetzliche Frist maßgeblich. Bei einer Kündigung mit längeren Fristen treten diese an die Stelle der gesetzlichen oder vertraglichen Fristen.

1.2 Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter

Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nur ein, wenn "der Gebrauch der Mietsache" fortgesetzt wird. Das Merkmal "Gebrauch" ist nicht im Sinne des bloßen Behaltens der Sache zu verstehen. Erforderlich ist, dass der Mieter die Sache weiter entsprechend dem an sich beendeten Mietvertrag nutzt.^[1] Dabei ist unerheblich, ob der vom Mieter ausgeübte Gebrauch den vertraglichen Vereinbarungen entspricht; maßgeblich ist nur, dass der Mieter den Mietgebrauch so ausübt, wie er ihn vor der Vertragsbeendigung ausgeübt hat.^[2] Auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache kommt es ebenfalls nicht an. Deshalb ist auch dann von einer Gebrauchsfortsetzung auszugehen, wenn der Mieter die Sache weiter nutzt, obwohl deren Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt oder aufgehobe...