1 Leitsatz
Für eine bauliche Veränderung ist kein Substanzeingriff erforderlich. Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierungen des § 20 Abs. 2 WEG fällt.
2 Normenkette
§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG
3 Das Problem
Die Wohnungseigentümer fordern Wohnungseigentümer K durch Beschluss auf, ein Steckersolargerät abzubauen. Diesen Beschluss greift K an. Das AG weist die Klage ab. Es liege keine bauliche Veränderung vor, da das Steckersolargerät nicht fest mit dem Gebäude verbunden sei und das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht wesentlich beeinträchtigt werde. Im Übrigen sei zwar der Aufbau eines Steckersolargerätes nach der gegenwärtigen Rechtslage zwar wohl noch nicht privilegiert. Die Änderung der Rechtslage sei aber vorhersehbar, weswegen in der Beschlussfassung eine unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) liege.
4 Die Entscheidung
Das LG meint, die Berufung habe offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg! Der angefochtene Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Es seien nur formale Mängel zu prüfen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 215/21, NZM 2023, 730 Rn. 22). Ob ein Rückbauanspruch bestehe, sei nämlich in dem beabsichtigten Hauptsacheverfahren zu klären. Eine ordnungsmäßige Verwaltung sei allenfalls zu verneinen, wenn "offensichtlich kein Anspruch" bestehe. Im Fall liege es nicht so. Bei einem am Balkon angebrachten Steckersolargerät handele es um eine bauliche Veränderung, für die es gem. § 20 Abs. 1 WEG eines Beschlusses bedürfe. Denn für die Annahme einer baulichen Veränderung sei kein Substanzeingriff erforderlich. Es genüge eine sonstige dauerhafte Änderung des äußeren Erscheinungsbildes (Hinweis u. a. LG Frankfurt a. M., Urteil v. 29.11.2021, 2-13 S 135/20, ZMR 2023, 568 und Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 25). Eine Änderung des äußeren Erscheinungsbildes liege im Fall ausweislich eines von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgelegten Lichtbildes aber "nahe". Es spreche auch viel dafür, dass die Änderung dauerhaft sei, da K das Steckersolargerät an dem Balkongeländer angebracht habe und offensichtlich nicht beabsichtige, dieses wieder zu entfernen. Ob das Steckersolargerät mit wenigen Griffen abmontiert werden könne, sei unerheblich, denn maßgeblich sei das äußere Erscheinungsbild. Ob K einen Anspruch auf Gestattung der Maßnahme nach § 28 Abs. 3 WEG habe, was dem Rückbauanspruch gem. § 242 BGB entgegenstünde, müsse nicht geklärt werden. Denn das Steckersolargerät nehme den gesamten Bereich des Balkongeländers ein und stehe in einem Winkel von ca. 45 Grad von dem Balkongeländer ab. Hierbei handele es sich nicht offensichtlich um eine lediglich unerhebliche optische Beeinträchtigung. Das Steckersolargerät falle auch nicht unter die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG, zumal auch dann ein Beschluss vor Errichtung erforderlich sei. § 20 Abs. 2 WEG sei nach seinem eindeutigen Wortlaut allerdings ohnehin nicht erweiterungsfähig. Auch die geplante Einfügung eines § 20 Abs 2 Satz 1 Nr. 5 WEG ändere nichts.
5 Hinweis
Problemüberblick
Im Fall hat ein Wohnungseigentümer K ohne Gestattung an seinem Balkongeländer ein Steckersolargerät befestigt. Die anderen Wohnungseigentümer wollen ihm das nicht durchgehen lassen und beschließen, ihn auf Rückbau in Anspruch zu nehmen. Gegen diesen Aufforderungsbeschluss geht K vor. Zur Lösung muss man einige Fragen klären.
Aufforderungsbeschluss
Es ist Wohnungseigentümern gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie einen bestimmten Gebrauch oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend dennoch ein bloßer Aufforderungsbeschluss zu sehen. Der BGH hat geklärt, dass im Rahmen einer gegen einen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage nur formale Beschlussmängel zu prüfen sind. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch bestehe, sei in einem gegebenenfalls anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären. In dem Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren sei das Gericht an die in dem Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden. Vor diesem Hintergrund fragt sich, warum das LG meint, in "offensichtlichen Fällen" liege es anders. Denn der BGH kennt diese Ausnahme nicht.
Bauliche Veränderung
Ob eine bauliche Veränderung vorliegt, wenn nur das Erscheinungsbild geändert wird, ist hoch streitig. Die Verweisung der Kammer auf sich selbst ist in diesem Streit wenig hilfreich – zumal es in der Bezugsentscheidung nur apodiktisch heißt: "Diese [eine bauliche Veränderung] ist nicht nur bei einem Substanzeingriff gegeben, sondern auch bei einer sonstigen dauerhaften Änderung des äußeren Erscheinungsbildes. In der auch zitierten Kommentierung bei Dötsch ist hingegen nachzulesen, dass die Frage ungeklärt ist."
Anspruch auf Gestattung
Das LG nimmt an, dass K einen Anspruch auf Gestattu...