Zusammenfassung
Sozialwohnungen sind öffentlich geförderte Wohnungen. Öffentlich gefördert sind Wohnungen, deren Bau mit öffentlichen Mitteln finanziert ist. Wohnungen, die nach dem 20.6.1948 bezugsfertig geworden sind, unterliegen einer Belegungs- und Preisbindung. Die Förderung führt grundsätzlich zu einer Einflussnahme der Förderstellen auf die Auswahl der Mieter und auf die Gestaltung der Miete. Die Belegbindung verpflichtet den Vermieter, die Wohnung nur an einen Wohnungssuchenden zu überlassen, der zu dem von der Förderung der Wohnungen begünstigten Personenkreis gehört.
Öffentlich gefördert sind Wohnungen, deren Bau mit öffentlichen Mitteln des Bundes, der Länder, Gemeinden oder Gemeindeverbänden finanziert ist. Diese können als Darlehen oder in Form von Zinszuschüssen oder von laufenden Aufwendungszuschüssen gewährt worden sein.
Durch das Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13.9.2001 ist die Förderung von Wohnraum zum 1.1.2002 durch die öffentliche Hand (insbesondere Bund, Länder und Gemeinden) auf eine neue Rechtsgrundlage gestellt worden. Mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) trat damit die soziale Wohnraumförderung an die Stelle des sozialen Wohnungsbaus. Zugleich wurde die Kostenmiete für Neuförderungen abgeschafft. Die Regelungen zum sozialen Wohnungsbau und insbesondere zur Kostenmiete (WoBindG, NMV und II. BV) bleiben jedoch von Bedeutung, da sie gemäß § 50 WoFG weiterhin auf den großen Bestand der preisgebundenen Wohnungen anzuwenden sind, sofern die Länder nicht im Rahmen ihrer neuen Regelungskompetenz anderweitige Regelungen treffen.
Die in der Praxis wichtigste Gruppe von preisgebundenen Wohnungen bilden die öffentlich geförderten Wohnungen (Sozialwohnungen) des 1. Förderwegs i. S. d. II. WoBauG.
Für Sozialwohnungen darf der Vermieter nur eine Miete vereinbaren, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (sog. Kostenmiete). Diese Miete bildet preisrechtlich die obere Grenze für Mietvereinbarungen (vgl. § 8 Abs. 1 WoBindG). Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln. Dabei sind die für die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung zulässigen Kostenansätze durch das Gesetz festgelegt und begrenzt.
1 Beginn und Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert"
1.1 Beginn der Eigenschaft "öffentlich gefördert"
Eine Wohnung, für die die öffentlichen Mittel vor der Bezugsfertigkeit bewilligt worden sind, gilt von dem Zeitpunkt an als öffentlich gefördert, an dem der Bewilligungsbescheid dem Bauherrn zugegangen ist. Sind die öffentlichen Mittel erstmalig nach der Bezugsfertigkeit der Wohnung bewilligt worden, gilt die Wohnung, wenn der Bauherr die Bewilligung der öffentlichen Mittel vor der Bezugsfertigkeit beantragt hat, von der Bezugsfertigkeit an als öffentlich gefördert, im Übrigen vom Zugang des Bewilligungsbescheids an. Die Bezugsfertigkeit ist dann anzunehmen, wenn die Wohnungen soweit fertiggestellt sind, dass den Mietern der Bezug zugemutet werden kann.
Bei Widerruf der Bewilligung gilt die Wohnung als von Anfang an nicht öffentlich gefördert.
Umbau, Erweiterung
Beim Umbau von Zubehörräumen einer öffentlich geförderten Wohnung zu Wohnräumen oder Wohnungen gelten auch diese als öffentlich gefördert. Zubehörräume sind Räume, die – ohne Bestandteile der Wohnung zu sein – dem wirtschaftlichen Zweck der Haupträume zu dienen bestimmt sind. Zubehörräume sind beispielsweise: Keller, Waschküche, Dachboden, Trockenräume.
Wird eine öffentlich geförderte Wohnung durch weitere Wohnräume vergrößert, so gelten nach § 14 Abs. 2 WoBindG auch diese als öffentlich gefördert. Die vergrößerte Wohnung besitzt also insgesamt die Eigenschaft "öffentlich gefördert" und unterliegt damit den Bindungen (unabhängig ob mit oder ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle).
1.2 Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert"
Das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" tritt regelmäßig mit Ablauf des Kalenderjahrs, in dem die öffentlichen Mittel nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt werden, ein.
Sind neben dem Darlehen Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder als Zinszuschüsse bewilligt worden, so gilt die Wohnung mindestens bis zum Ablauf des Kalenderjahrs als öffentlich gefördert, in dem der Zeitraum endet, für den sich die laufenden Aufwendungen durch Gewährung der Zuschüsse vermindern (Förderzeitraum).
Kündigung des Darlehens
Bei Kündigung des Darlehens wegen Verstoßes des Darlehensnehmers gegen die einschlägigen Bestimmungen gilt die Wohnung als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des Kalenderjahrs, in dem das Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt worden wäre, längstens jedoch bis zum Ablauf des 12. Kalenderjahrs nach dem Jahr der Rückzahlung. Die unfreiwillige Rückzahlung hat also eine Nachwirkungsfrist von 12 Jahren.
Wurden öffentliche Mittel lediglich als Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder als Zinszuschüsse bewilligt, gilt die Wohnung als öffentlich geförder...