Sonderkündigungsrecht: Ausschluss?

1 Leitsatz

Wenn ein Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wird, stehen Kündigungsbeschränkungen (hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung), die der Mieter und der vormalige Eigentümer (Vermieter) vereinbart haben, der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG nicht entgegen.

2 Normenkette

§§ 57a, 90 Abs. 1 ZVG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer X und Mieter B schließen im Mietvertrag eine Eigenbedarfskündigung des X nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus. Wohnungseigentümer K erwirbt das Wohnungseigentum des X im Wege der Zwangsversteigerung nach § 90 Abs. 1 ZVG. Fraglich ist, ob eine Eigenbedarfskündigung trotz des Eigentümerwechsels auch weiterhin ausgeschlossen ist.

4 Die Entscheidung

Der BGH verneint die Frage! Der im Mietvertrag vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung stehe der Eigenbedarfskündigung des K nicht entgegen. Das K als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG werde durch die Vereinbarung zwischen B und X nicht eingeschränkt. B könne im Verhältnis zu K lediglich den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüberhinausgehenden "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall ist zunächst zu klären, was mit einem Mietvertrag geschieht, wenn der Vermieter sein Eigentum an einem Wohnungseigentum durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung verliert. Dann ist zu fragen, ob sich der Ersteher den ganzen Mietvertrag entgegenhalten lassen muss.

Folgen einer Zwangsversteigerung für einen Mietvertrag

Manch einer vermutet vielleicht, dass ein Mietvertrag durch die Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums untergeht. Dies ist aber nicht der Fall. Durch eine Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gem. § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB – wenn der Mietgegenstand an den Mieter überlassen w...