Sonderkündigungsrecht auch bei drei Wohnungen?

1 Leitsatz

Die tatbestandlichen Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung des Vermieters sind dann nicht gegeben, wenn sich in dem von ihm selbst bewohnten Gebäude drei separate Wohnungen befinden. Dies gilt auch dann, wenn die dritte Wohnung vom Vermieter als Büro und Atelier verwendet wird.

2 Normenkette

BGB §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 573a Abs. 1.

3 Das Problem

Eine Ausnahme von den Kündigungsschutzvorschriften gilt unter anderem für Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (§ 573a Abs. 1 BGB). Diese kann der Vermieter ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses, d. h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf), kündigen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter selbst im Anwesen wohnt. Besteht die Vermieterseite aus einer Personenmehrheit (z. B. einer Erbengemeinschaft) ist ausreichend, dass eine Person darin wohnt. Ein "Bewohnen" i. S. v. § 573a BGB setzt zwar nicht voraus, dass sich der Vermieter überwiegend in dem Anwesen aufhält; jedoch muss er dort das Zentrum seiner privaten Lebensführung haben. Ein nur gelegentliches Benutzen der Wohnung oder eine Nutzung als "Möbellager" reicht mit Rücksicht auf den Sinn und Zweck der Ausnahmevorschrift nicht aus. Nicht ausreichend ist auch die Nutzung der Wohnung zum gelegentlichen Aufenthalt als Ferienwohnung etwa alle 2 Monate für jeweils 3 Tage (LG Traunstein, Urteil v. 3.5.2023, 3 S 2451/22). Strittig ist die Rechtslage, wenn sich in dem Gebäude neben den zwei Wohnungen weitere Räume befinden. Insofern ist eine differenzierende Betrachtung erforderlich. Befinden sich in dem Gebäude z. B. drei Wohnungen und integriert der Vermieter eine Wohnung (z. B. die Einliegerwohnung des Anwesens) in seinen Wohnbereich, kann er sich deshalb nicht auf das erleichterte Kündigungsrecht berufen, ...