Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 3.4.1 Ersatzanspruch nach § 281 BGB

Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspflicht setzt nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, dass der Vermieter dem Mieter "erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat". Die Bestimmung eines konkreten Endtermins ist nicht erforderlich. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter zur "unverzüglichen", "sofortigen" oder "umgehenden" Leistung aufgefordert wird.^[1]

Die Fristsetzung kann dergestalt erfolgen, dass die Frist mit dem Ende der Vertragszeit abläuft.^[2] Anders ist es, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen "spätestens bis Mietende" durchzuführen hat. In diesem Fall werden die Schönheitsreparaturen erst mit dem Vertragsende fällig.^[3]

Die Leistungsaufforderung muss erkennen lassen, welche Schönheitsreparaturen im Einzelnen noch durchzuführen sind.^[5] Eine Ausnahme gilt nur dort, wo über den Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen keine Zweifel bestehen können, etwa weil aufgrund des Zustands der Räume klar ist, dass eine komplette Renovierung durchgeführt werden muss. Fordert der Vermieter mehr als die geschuldete Leistung, so ist die Fristsetzung nur wirksam, wenn der Mieter erkennen kann, dass der Vermieter auch mit der geschuldeten Leistung zufrieden wäre; anderenfalls ist die Fristsetzung unwirksam.^[6]