Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Es gibt zahlreiche Gründe für den Austausch der zentralen Schließanlage. Zunächst muss der jeweilige Sachverhalt genau analysiert werden, bevor über den Austausch in der Eigentümerversammlung beschlossen wird.
OLG Brandenburg, Urteil v. 27.4.2023, 10 U 100/22: Lässt der Mieter einer Eigentumswohnung während des Aufenthalts im Keller den Schlüssel von außen in der Kellertür stecken, muss sich der Wohnungseigentümer dieses im Sinne von § 276 Abs. 2 BGB fahrlässige Verhalten seines Mieters gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht daher bei Entwendung des Schlüssels aufgrund der fortbestehenden Missbrauchsgefahr gemäß §§ 280 Abs. 1, 278 BGB i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG dem Grunde nach ein Anspruch auf Zahlung der Kosten für den Austausch der Schließanlage zu.
LG Hamburg, Beschluss v. 10.3.2016, 318 S 79/15: Wird der Austausch wegen eines Schlüsselverlusts erforderlich, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme.
BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13: Es besteht grundsätzlich die Beschlusskompetenz, den Wohnungseigentümer zu verpflichten, die Kosten der zentralen Schließanlage nach einem Schlüsselverlust seines Mieters zu tragen. Ein entsprechender Ersatzanspruch besteht aber dann nicht, wenn die Schließanlage der Wohnungseigentumsanlage tatsächlich nicht (insgesamt) ausgetauscht worden ist. Es fehlt dann an einem erstattungsfähigen Vermögensschaden, sodass auch eine fiktive Abrechnung nicht in Betracht kommt.
1 Grundsätze zur Auswechslung der bestehenden Zentralschließanlage
Bei der Auswechslung einer bestehenden Zentralschließanlage sind unterschiedliche Konstellationen zu unterscheiden:
- Der Austausch erfolgt wegen eines Defekts.
- Der Austausch wird erforderlich aufgrund Schlüsselverlusts eines der Wohnungseigentümer oder seines Mieters.
- Der Austausch soll zwar nicht wegen eines Defekts erfolgen, aber zur Anpassung an zeitgemäße Standards.
Stets ist zu beachten, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, wobei dies bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung umstritten ist.
- Erfolgt der Austausch wegen eines Defekts, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Dies gilt auch dann, wenn zwar ein Defekt aktuell noch nicht vorliegt, aber in naher Zukunft eintreten wird.
- Wird der Austausch wegen eines Schlüsselverlusts erforderlich, handelt es sich ebenfalls um eine Erhaltungsmaßnahme.
- Besteht kein Erhaltungsbedarf bezüglich der vorhandenen Schließanlage, soll diese aber durch eine Zentralschließanlage ersetzt werden, handelt es sich um eine Maßnahme der baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG.
2 Austausch infolge (drohenden) Defekts der Schließanlage
2.1 Grundsätze
Wird der Austausch der Schließanlage wegen eines (drohenden) Defekts der Anlage erforderlich, bestehen zunächst keine rechtlichen Besonderheiten. Es handelt sich um eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, deren Kosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind.
Allerdings stellt sich die Frage, ob es zusätzlich eines Austauschs der Schließzylinder auch der Wohnungseingangstüren bedarf, wenn etwa nur der Schließmechanismus der Eingangstür zur Wohnanlage wegen der intensiven Nutzung erneuerungsbedürftig ist. Abzuwägen sind insoweit die Kosten für die Auswechselung der Schließzylinder gegen den Umstand, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich 2 Schlüssel mit sich führen müssten, nämlich den Zugangsschlüssel und den Wohnungsschlüssel.
Insoweit empfiehlt es sich, bereits mit der Übersendung der Ladungsschreiben zwei Beschlussalternativen zur Wahl zu stellen.
2.2 Beschluss
2.2.1 Auswechslung nur des Schlosses der Zugangstür zur Wohnanlage
Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret ______ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hatte die Verwaltung 3 Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentümern mit dem Einberufungsschreiben übersandt wurden. Wie den Angeboten zu entnehmen ist, wird einhellig das Modell _______________ der Firma _______________ empfohlen.
Ein Austausch der jeweiligen Schlüsselzylinder der Wohnungseingangstüren wird nicht erfolgen, sodass die Wohnungseigentümer künftig 2 Schlüssel mit sich führen müssen, um in ihre Sondereigentumseinheit gelangen zu können. Je Sondereigentumseinheit werden ________ Schlüssel zur Verfügung gestellt.
Aufgrund entsprechender Vorbesprechung mit dem Verwaltungsbeirat im Vorfeld der Versammlung, schlägt die Verwaltung in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vor, das Angebot der Firma ___________________ mit einem Kostenvolumen von insgesamt ______________ EUR anzunehmen und diese entsprechend mit der Austauschmaßnahme zu beauftragen.
Vor diesem Hintergrund beschließen die Wohnungseigentümer den Austausch der bestehenden Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage zu einem Kostenaufwand in Höhe von insgesamt ____ __________ EUR. Die Verwaltung wird ermächtigt, die Firma ______________...