Alexander C. Blankenstein
4.1 Grundsätze
Liegt ein Defekt an der Schließanlage nicht vor und ist ein solcher auch nicht absehbar, handelt es sich bei einem dennoch erfolgenden Austausch der Schließanlage um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Da sich die Kosten der Maßnahme nicht amortisieren, kommt es für die Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer darauf an, mit welcher Mehrheit die Maßnahme beschlossen wird. Wird sie mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, erfolgt nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG eine Umlage der Kosten auf alle Wohnungseigentümer. Ist diese Mehrheit nicht erreicht, aber die einfache Mehrheit, müssen nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten tragen. Schlüssel für die Zugangstür für die Wohnanlage bezüglich der neuen Schließanlage müssen allerdings auch den nicht zustimmenden Wohnungseigentümern ausgehändigt werden, andernfalls läge ein Nutzungsentzug bezüglich ihrer Sondereigentumseinheiten und ggf. auch ihrer Kellerräume vor. Insoweit hätte der Verwalter das Abstimmungsergebnis namentlich zu protokollieren. Dies ist bezüglich der Verteilung der Gesamtkosten erforderlich, die ausschließlich die zustimmenden Wohnungseigentümer zu tragen hätten.
4.2 Beschlussfassung
Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für die Austauschmaßnahme stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern erfolgen würde, tatsächlich aber nicht mehr als zwei...