Scheinbeschluss: Anfechtung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen 2 aus seiner Sicht verkündete, aber nicht gefasste Beschlüsse. Wären die Beschlüsse verkündet worden, handelte es allerdings nicht um Scheinbeschlüsse, sondern nach h. M. um echte Beschlüsse.

Außenfenster und Außentüren

Bei den Außenfenstern und Außentüren heißt es, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung bitten, unmittelbar erforderliche Reparaturen in Auftrag zu geben. Diese Bitte ist nichts anderes als ein versteckter Beschluss, nämlich eine Entscheidung zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es ist daher richtig, dass ein Wohnungseigentümer diese "Bitte" angreifen können muss – zumal dann, wenn es diese Entscheidung nicht gab. Allerdings dürfte in Ermangelung einer Verkündung kein Beschluss im Sinne des Gesetzes vorliegen. Denn die Niederschrift reicht meines Erachtens nicht zur Verkündung.

Briefkastenanlage

Bei der Briefkastenanlage heißt es, die Verwaltung solle bei der V-GmbH eine schalltechnische Entkoppelung des Briefkastens von der Wohnungswand in Auftrag geben. Auch das ist eine Entscheidung zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die ein Wohnungseigentümer angreifen können muss. Allerdings dürfte in Ermangelung einer Verkündung auch hier kein Beschluss im Sinne des Gesetzes vorliegen.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Verwaltungen müssen präziser formulieren. Haben die Wohnungseigentümer eine Entscheidung zur Erhaltung, zum Gebrauch, zur Benutzung oder Verwaltung getroffen, muss die Entscheidung als Beschluss erkannt und klar dokumentiert werden. Solchen Entscheidungen muss immer eine Abstimmung voraus gehen.