Rohrleitungen (WEMoG)

Rohrleitungen durchziehen die gesamte Wohnanlage – egal, ob es sich um Heizungs-, Wasser- oder Gasrohre zur Versorgung des Gemeinschaftseigentums sowie der einzelnen Sondereigentumseinheiten handelt. Insbesondere im Hinblick auf etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahmen ist zunächst zu klären, welche Rohrbereiche im Gemeinschaftseigentum und welche im Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen. Problematisch kann die Frage der Kostenverteilung bei durchzuführenden Erhaltungsmaßnahmen werden.

Gesetzliche Regelungen hinsichtlich der Eigentumszuordnung finden sich in § 5 WEG. Für die Erhaltung der Rohrleitungen ist die Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu beachten.

BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 124/16: Die innerhalb des Gebäudes verlegten Versorgungsleitungen zählen zu dessen wesentlichen Bestandteilen (§§ 93, 94BGB). Soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, stehen sie zwingend im Gemeinschaftseigentum. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und damit eine Anlage i. S. v.§ 5 Abs. 2 WEG. Für die dingliche Zuordnung bleibt außer Betracht, dass einzelne Teile des Leitungsnetzes, die sich im räumlichen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums befinden, nur eine Sondereigentumseinheit versorgen

BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12: Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 25.5.1998, 3 Wx 29/98: Die Gemeinschaftsordnung kann bestimmen, dass auch die durch das jeweilige Sondereigentum führenden Leitungen dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind.

BayObLG, Beschluss v. 26.2.2004, 2Z BR 2/04: Der Wohnungseigentümer ist über die Verpflichtung, Zutritt zu seinem Sondereigentum zwecks Schadenserforschung zu gewähren, hinaus auch verpflichtet, Eingriffe in sein Sondereigentum gemäß § 14 Nr. 4 WEG a. F. / § 14 Abs. 1 Nr. 2 BGB n. F. zu dulden, soweit dies zur Durchführung der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.

KG Berlin, Beschluss v. 8.9.1993, 24 W 2301/93: Die zusätzliche Verlegung von Versorgungsleitungen durch das Gemeinschaftseigentum stellt eine bauliche Veränderung dar.

AG Köln, Urteil v. 20.4.2011, 201 C 546/10: Epoxidharz enthält Komponenten, die gesundheitsschädlich sind. Es kann daher das Gleichgewicht des Hormonsystems des Menschen stören. Wird bei einer Innenrohrsanierung eine Epoxidharzbeschichtung vorgenommen, rechtfertigt dies daher eine monatliche Mietminderung von 20 %.

1. Eigentumszuordnung beachten

   Rohrleitungen als Hauptleitungen stehen stets im gemeinschaftlichen Eigentum, selbst wenn sie durch ein Wohnungseigentum führen. Wasser- und Heizungsleitungen verlieren erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Gesamtnetz, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befind­liche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

2. Bei Instandsetzungsmaßnahmen nach Eigentumsbereichen ­differenzieren

   Soweit Erhaltungsmaßnahmen an den Rohrleitungen erforderlich werden, ist hinsichtlich der Kostentragungsverpflichtung stets zu prüfen, ob auch Rohrverläufe sanierungsbedürftig sind, die im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen.

3. Keine Beschlusskompetenz bei Erhaltungsmaßnahmen im Sondereigentum

   Soweit Erhaltungsmaßnahmen an Rohrverläufen erforderlich werden, die im Sondereigentum stehen, haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich keine entsprechende Beschlusskompetenz, denn die Erhaltung des Sondereigentums ist Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers. Kommt es andererseits zu Schäden am Gemeinschaftseigentum wegen einer Vernachlässigung der Erhaltungsverpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, haftet dieser entsprechend der Gemeinschaft gegenüber.

4. Schadenserforschung im Sondereigentum nur eingeschränkt möglich

   Da jeder Eigentümer den Schutz der Unverletzbarkeit seiner Wohnung genießt, müssen hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Dann jedenfalls ist dem Verwalter und einem Sonderfachmann Zutritt zum Sondereigentum zu gewähren. Verwalter müssen jedoch beachten, dass die Begutachtung dem jeweiligen Wohnungseigentümer mindestens eine Woche vorher anzukündigen ist, wenn nicht ein Notfall vorliegt.

5. Verwalterregress bei Untätigkeit

   Unterlässt es der Verwalter pflichtwidrig, die zur Behebung von...