Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (ZertVerwV)

Zusammenfassung

1 Veräußerungsbeschränkungen

1.1 Zustimmungserfordernis

1.1.1 Überblick

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum an jeden beliebigen Dritten zu veräußern. Damit die anderen Wohnungseigentümer eine gewisse Kontrolle haben, wer in ihre Gemeinschaft eintritt – vor allem in kleinen Wohnungseigentumsanlagen wird es hieran ein Interesse geben – kann nach § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG) vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Vereinbarung will die Wohnungseigentümer gegen das Eindringen störender und/oder zahlungsunfähiger Personen in ihre Gemeinschaft schützen.^[1] Es handelt sich um eine absolute, gegenüber jedermann wirkende Veräußerungsbeschränkung. Diese ist mit Entstehung der GdWE anzuwenden, also mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG).

1.1.2 Begriff der Veräußerung

Veräußerung i. S. d. § 12 Abs. 1 WEG ist die rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums.

Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist unerheblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre bspw. ausdrücklich an einen Verkauf geknüpft.^[1]

Unter § 12 Abs. 1 WEG fällt sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungs- als auch das dingliche Rechtsgeschäft, die Auflassung. Erfasst ist das W...