Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 8.3 Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO wegen "Härte aufgrund ganz besonderer Umstände"

Weiteren Räumungsschutz bietet die Bestimmung des § 765a ZPO. Diese ist auf alle Mietverhältnisse anwendbar, bietet also auch dem Geschäftsraummieter Schutz. Allerdings sind die Hürden dieses Vollstreckungsschutzes hoch. Bereits der Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung erfordert, dass "ganz besondere Umstände eine Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist". Auf Antrag des Mieters kann also die Räumung einstweilen eingestellt werden, wenn die Räumung für ihn mit gravierenden Gefahren verbunden ist. Konkret sind die Umstände im konkreten Einzelfall zu würdigen. Grob kann man die Fallgruppen, in denen Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO gewährt wird, wie folgt charakterisieren:

Suizidgefahr

Suizidgefahr kann Vollstreckungsschutz grundsätzlich begründen. Ist mit der Zwangsräumung eine konkrete Suizidgefahr für den Mieter verbunden, bedarf es aber stets auch der sorgfältigen Prüfung, ob dieser Gefahr nicht auf andere Weise als durch Einstellung der Räumungsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.^[1] Hier kommt insbesondere eine Ingewahrsamnahme nach polizeirechtlichen Vorschriften oder die Unterbringung des Mieters oder seines Angehörigen in der Psychiatrie in Betracht. Stets muss aber auch der Mieter selbst alles Zumutbare unternehmen, um entsprechende Risiken auszuschließen oder zu verringern.^[2]

Hohes Lebensalter/Gebrechlichkeit

Eine vorläufige Einstellung der Räumungsvollstreckung kann auch wegen altersbedingter geistiger Gebrechlichkeit infrage kommen. So etwa bei einer 99-jährigen Mieterin, die bereits seit 38 Jahren in der Wohnung lebt oder bei einem 81-jährigen Mieter mit ärztlich attestierten Gesundheitsschäden.^[3]

Schwerwiegende gesundheitliche Risiken

In die Beurteilung, ob dem Mieter Räumungsschutz zu gewähren ist, sind auch schwerwiegende gesund...