Private Grundstücksgeschäfte / 8 Berechnung des Gewinns

Jörg Wilde, Gerhard Jaser

Gewinn aus einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft ist der Unterschied zwischen Veräußerungserlös einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten andererseits, vermindert um die Werbungskosten, die mit dem Veräußerungsgeschäft in ursächlichem Zusammenhang stehen.

AfA erhöht Gewinn

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind.

Praxis-Beispiel

Spekulationsgewinn trotz Veräußerung mit Verlust

N erwirbt am 1.9.2012 eine Eigentumswohnung in Leipzig für 240.000 EUR inkl. aller Nebenkosten. Am 25.5.2020 veräußert er sie an B für 220.000 EUR. Dabei entstehen dem N noch Kosten für den Verkauf (Makler u. a.) von 5.500 EUR.

Er muss folgenden Gewinn versteuern:

Veräußerungserlös	220.000 EUR
./. Anschaffungskosten	240.000 EUR
+ Abschreibungen 2012-2020	36.800 EUR
./. Veräußerungskosten	5.500 EUR
Spekulationsgewinn	11.300 EUR

Obwohl N 20.000 EUR unter seinen Anschaffungskosten verkauft hat, muss er dennoch einen Spekulationsgewinn von 11.300 EUR versteuern.

Häusliches Arbeitszimmer

Nutzt der Steuerpflichtige einen Raum zu betrieblichen oder beruflichen Zwecken (häusliches Arbeitszimmer), sind die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten um den auf das häusliche Arbeitszimmer entfallenden Teil der Absetzungen für Abnutzung, der erhöhten Absetzungen und der Sonderabschreibungen zu kürzen. Die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind nicht zu kürzen, wenn der Abzug der Aufwendungen nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b, § 9 Abs. 5 EStG ausgeschlossen ist. Aus Vereinfachungsgründen gilt dies auch, wenn der Abzug der Betriebsausgaben oder Werbungskosten auf 1.200 EUR begrenzt ist.^{^[1]}

[1] BMF, Schreiben v. 5.10....