Optionsrecht / 7 Formvorschriften

Hubert Blank †

Gesetzliche Formvorschriften für die Ausübung der Option bestehen nicht. In der Regel sehen die Mietverträge vor, dass die Option schriftlich ausgeübt werden muss. Eine solche Vereinbarung ist wirksam und hat zur Folge, dass eine mündlich erklärte Option keine Vertragsverlängerung bewirkt.^{^[1]} Die allgemeine Schriftformklausel ("Änderungen und Ergänzungen des Vertrags bedürfen der Schriftform") genügt hierfür allerdings nicht, weil die Ausübung der Option weder zu einer Vertragsänderung noch zu einer Vertragsergänzung führt.^{^[2]} Soll die Schriftform auch für die Optionserklärung gelten, so muss sich dies aus der Vereinbarung zweifelsfrei ergeben. Für die Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form genügt auch, soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist, die telekommunikative Übermittlung.^{^[3]} Zur Wahrung der Form genügt daher die Übermittlung per Telefax oder per E- Mail.^{^[4]}

Hinweis

Per Einschreiben

Eine Vereinbarung, wonach die Option "per Einschreiben" erklärt werden muss, dient lediglich Beweiszwecken. Deshalb ist die Optionserklärung in einem solchen Fall auch dann wirksam, wenn sie dem Empfänger durch gewöhnlichen Brief zugeht.^{^[5]}

Soweit der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält, kann das Optionsrecht auch mündlich geltend gemacht werden. Schriftform ist dennoch aus Beweisgründen anzuraten. Nach Meinung des OLG Düsseldorf^{^[6]} muss bei einer Kombination von Verlängerungs- und Optionsklausel die Optionserklärung schriftlich erklärt werden, wenn für die Wirksamkeit des Widerspruchs gegen die Vertragsverlängerung Schriftform vereinbart ist.

In der Literatur wird teilweise vertreten, dass die Optionserklärung der Schriftform des § 550 BGB bedarf, wenn der Mietvertrag hierdurch um eine längere Zeit als 1 Jahr verlängert wird.^{^[7]} Nach überwiegender Ansicht muss zwar die Optionsregelung als solche in Schriftform vereinbart werden; die Ausübung der Option ist dagegen formlos möglich.^{^[8]} Der BGH^{^[9]} folgt der letztgenannten Ansicht. Dies beruht auf der Erwägung, dass das Schriftformerfordernis nur für solche Erklärungen gilt, die eine Vertragsänderung zur Folge haben. Durch die Optionserklärung kommt jedoch "kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt".^{^[10]}

[1] KG Berlin, Beschluss v. 15.6.2017, 8 U 116/16, GE 2017 S. 1159

[2] BGH, Urteil v. 21.11.2018, XII ZR 78/17.

[3] § 127 Abs. 2 BGB.

[4] KG Berlin, a. a. O..

[5] OLG Hamm, ZMR 1995 S. 248.

[6] a. a. O..

[7] Lammel, in Schmidt-Futterer, § 550 BGB Rn. 12; Zöll, in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 9 Rn. 26; Hannemann, in Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch, Mietrecht, § 47 Rn. 5.

[8] Erman/Lützenkirchen, BGB, § 550 Rn. 20; Ettl, in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, § 550 Rn. 10; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Schweitzer, Gewerberaummiete, § 550 Rn. 8 und 66; Guhling, NZM 2014, S. 529, 533; Krenek, in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, § 542 BGB Rn. 58; Häublein, in MünchKomm, § 535 Rn. 27; Palandt/Weidenkaff, § 550 Rn. 4.

[9] BGH, Urteil v. 21.11.2018, XII ZR 78/17

[10] BGH, a. a. O.