Öffnungsklausel / 3.3 Grundbucheintragung

3.3.1 Grundsätze

Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln bedürfen nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG der Eintragung in das Grundbuch, um gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern zu wirken. Hieraus ergibt sich, dass es – wie bei Vereinbarungen – einer Grundbucheintragung nicht zwingend bedarf. Wie bei den lediglich schuldrechtlichen Vereinbarungen auch, verlieren aber im Fall eines Eigentümerwechsels, der sich nicht im Wege der Universalsukzession nach §§ 1922 ff. BGB vollzieht, auch Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel ihre weitere Geltung, weshalb eine Grundbucheintragung dringend zu empfehlen ist.

Nicht nur Beschlüsse, die nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln gefasst werden, bedürfen der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern zu wirken, sondern auch Altbeschlüsse aus der Zeit vor Inkrafttreten der Reform. Hier ist die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 1 WEG zu beachten, die eine großzügige Frist bis 31.12.2025 vorsieht.

3.3.2 Beschlüsse, die sich mit gesetzlicher Öffnungsklausel decken

Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel sind nicht eintragungsfähig. Sie wirken nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG also auch ohne Grundbucheintragung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern. Insoweit ist folgender Grundsatz zu beachten: Ist der konkrete Beschlussgegenstand bereits auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel durch Beschluss regelbar, bedarf er keiner Eintragung in das Grundbuch zur Wirkung gegen Sondernachfolgern von Wohnungseigentümern. Von besonderer weiterer Bedeutung: Etwa qualifizierte Mehrheitsquoren vereinbarter Öffnungsklauseln finden keine Anwendung. Eine Ausnahme bestünde lediglich in dem Fall, in dem die Vereinbarung nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020...