Obhutspflicht des Mieters / 1.1 Erlaubte Beeinträchtigungen: Kochen, Rauchen

Der Mieter einer Wohnung darf dort beliebig schwere Möbel aufstellen, auch wenn dadurch Druckspuren im Bodenbelag verursacht werden. Die beim Kochen unvermeidlichen Gerüche sind auch dann hinzunehmen, wenn diese im Treppenhaus bemerkbar sind.^[1]

Mangels einer besonderen Vereinbarung ist das Rauchen innerhalb der Wohnung vertragsgemäß.^[2] Soweit hierdurch die Wohnung in einem besonders starken Maß abgenutzt wird, ist dies bei den Renovierungsfristen zu berücksichtigen. Jedoch wird der vertragsgemäße Gebrauch überschritten, wenn durch das Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i. S. d. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.^[3] In einem solchen Fall stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB zu.

Jedoch stehen dem Vermieter (§ 541 BGB) und den Mitmietern und Nachbarn (§§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB) im Einzelfall Unterlassungsansprüche zu, wenn der Rauch in die benachbarten Wohnungen eindringen kann.^[4]

Jedem Mieter steht damit ein Unterlassungsanspruch gegenüber demjenigen zu, der ihn durch sog. Immissionen (durch Lärm, Gerüche, Ruß oder auch Tabakrauch) in seinem Besitz stört.^[5] Dieses Recht kann der Mieter gegenüber einem anderen Mieter im Haus geltend machen. Dabei spielt es keine Rolle, dass Rauchen in der Mietwohnung im Verhältnis zum Vermieter grundsätzlich erlaubt ist, weil es noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählt. Trotz des bestehenden Mietvertrags zwischen dem Mieter und seinem Vermieter ist es nicht gerechtfertigt, dass ein anderer Mitmieter im Haus durch einen Dritten (rauchenden Mieter) in seinem Mietgebrauch beeinträchtigt wird.

Der Abwehranspruch eines Nichtrauchers ist ausgeschlossen, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das trifft auf den nach oben ziehenden Tabakqualm jedoch erst zu, wenn auch ein verständiger durchschnittlicher Mensch ihn als wesentliche Beeinträchtigung empfinden und ihm deswegen ein Abwehranspruch zustehen würde.

Der zulässige Gebrauch und die hinzunehmenden Beeinträchtigungen werden durch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme begrenzt. Dem rauchenden Mieter müssen Zeiten eingeräumt werden, innerhalb denen er auf seinem Balkon ungestört rauchen darf. Wie oft und wie lange die "rauchfreien Zeiten" dauern, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Immissionen, die gesundheitliche Schäden mit sich bringen können, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Beim Einschätzen, wie gefährlich der aufsteigende Tabakrauch für die Gesundheit ist, muss berücksichtigt werden, dass der Mieter im Freien und nicht in geschlossenen Räumen raucht. Insofern kommt den Nichtraucherschutzgesetzen des Bundes und der Länder, die das Rauchen im Freien grundsätzlich nicht verbieten, eine Indizwirkung zu. Mit dem Rauchen auf dem Balkon ist grundsätzlich keine konkrete Gefahr für die Gesundheit anderer verbunden. Erst wenn es dem Mieter gelingt, diese grundsätzliche Annahme zu erschüttern, und er den fundierten Verdacht einer Gesundheitsgefahr nachweisen kann, liegt eine wesentliche Beeinträchtigung vor. Erst dann muss vom Gericht eine Gebrauchsregelung getroffen werden.

Dieselbe Rechtslage gilt für das Rauchen im Treppenhaus.^[6] Im Einzelfall kann Nikotingeruch zwar den Hausfrieden stören und vertragliche Nebenpflichten des Mieters (wie das Gebot der Rücksichtnahme) verletzen, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Für eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus genügt es aber nicht, dass der Nikotingeruch nicht ausschließlich dem rauchenden Mieter zugerechnet werden kann.^[7] Das Rauchen findet dort seine Grenzen, wo Mitbewohner durch passives Rauchen in Mitleidenschaft gezogen werden. Wo diese Grenze exakt verläuft, muss der BGH immer wieder aufs Neue entscheiden.^[8]

Dies ist für Gemeinschaftsräume und Flächen zu bejahen, für die Wohnung aber zu verneinen.^[9]

Ein individualvertraglich vereinbartes Rauchverbot ist wirksam^[10]; es ist dahingehend auszulegen, dass es nicht für die Besucher und Gäste des Mieters gilt.