Neuerstellung der Jahresabrechnung: Vertretbare Handlung? / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K könne von B nach § 637 Abs. 3 BGB einen Vorschuss für die Neuerstellung der Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 verlangen. Strebe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Vorlage der Jahresabrechnung durch den Verwalter auch oder nur die Rechnungslegung zur Kontrolle seiner Amtsführung an, und verlange sie von ihm uneingeschränkt die Aufstellung der Jahresabrechnung und damit auch die Versicherung, alle Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen angegeben zu haben, sei die Aufstellung der Jahresabrechnung zwar eine unvertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB nicht anzuwenden sei. Solle der Verwalter aber die Jahresabrechnung nur vorlegen, um den Wohnungseigentümern die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung von Vorschüssen zu ermöglichen, und werde deshalb nur die Erstellung des Zahlenwerks verlangt, sei die Aufstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden sei. Dieser Fall liege vor.

Hinweis

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vom Verwalter nach einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß §§ 675, 666, 259 Abs. 1 BGB die Mitteilung einer Rechnung verlangen, die inhaltlich der Gesamtjahresabrechnung entspricht. Die Erstellung und Mitteilung dieser Rechnung ist nach der Rechtsprechung des I. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zum Vollstreckungsrecht eine unvertretbare Handlung. Die vorgelegte (Gesamt-)Jahresabrechnung enthalte nämlich die konkludente Erklärung des Verwalters, die bei seiner Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen vollständig angegeben zu haben. Sie setze besondere Kenntnisse voraus, die nur der Verwalter haben könne, und sei deshalb eine nicht vertretbare Handlung (BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16, ZfIR 2016 S. 750 Rn. 10, 18, 24).
2. Davon grenzt sich der V. Zivilsenat ab! Er meint, der Verwalter habe die Gesamtjahresabrechnung auch "unabhängig von seiner Verpflichtung zur Rechnungslegung" zu erstellen und den Wohnungseigentümern vorzulegen. Das gelte "erst recht" für die Einzelabrechnungen. Den Verwalter treffe zwar nicht in jedem Fall die Pflicht, den Wohnungseigentümern zur Vorbereitung ihrer Beschlussfassung Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Wann eine solche Vorbereitung erforderlich sei, hänge von dem Beschlussgegenstand und den auszuwertenden Unterlagen bzw. Informationen ab. So liege es, wenn sich die Wohnungseigentümer anders nicht sachgerecht auf die Beschlussfassung vorbereiten könnten. Diese Voraussetzung sei bei den aufgrund der Jahresabrechnung zu fassenden Beschlüssen gegeben. Deshalb schreibe § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vor, dass der Verwalter solche Beschlüsse durch die Vorlage einer Abrechnung des Wirtschaftsplans, die auch eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben umfasst, vorzubereiten habe. Eine Verletzung seiner Beschlussvorbereitungspflicht durch den Verwalter könne und dürfe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht hinnehmen. Die Wohnungseigentümer dürften von einer Beschlussfassung über die Abrechnung des Wirtschaftsplans und insbesondere über die Einforderung von Nachschüssen bei unzureichenden Vorschüssen und "die Auskehrung überzahlter Vorschüsse" nicht absehen. Sie seien vielmehr verpflichtet, die erforderlichen Beschlüsse zu fassen, und zwar auch dann, wenn die abzurechnenden Kalenderjahre weit zurücklägen. Die gebotene Beschlussfassung setze nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung die Vorbereitung der Beschlussfassung durch eine Jahresabrechnung voraus. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne und müsse deshalb dafür Sorge tragen, dass eine beschlussfähige Jahresabrechnung erstellt werde, und diese notfalls durch einen Dritten erstellen lassen. Dazu könne sie vom Verwalter Nacherfüllung verlangen. Der Verwalter sei verpflichtet, eine neue oder korrigierte Jahresabrechnung vorzulegen, wenn die vorgelegte sich, etwa nach einer Anfechtungsklage, als fehlerhaft erweise. Scheitere die Nacherfüllung, könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die in § 634 Nr. 2 bis 4 BGB bestimmten Sekundäransprüche geltend machen. Dazu gehöre nicht nur der Ersatz des der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines Dritten mit der Erstellung der für die Beschlussfassung erforderlichen Jahresabrechnung entstehenden Schadens (Hinweis u. a. auf Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 28 Rn. 105). Vielmehr könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die zur Beschlussvorbereitung erforderliche Jahresabrechnung nach § 637 Abs. 1 BGB selbst erstellen bzw. erstellen lassen und von dem Verwalter Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen und im Vorgriff hierauf unter den Voraussetzungen von § 637 Abs. 3 BGB einen Vorschuss verlangen.
3. Was ist aber mit dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an der Versicherung des Verwalters, die bei seiner Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen vollstän...