Nachlasspflegschaft / 1 Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter

Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit den Erben durch Kündigung beenden (§ 564 BGB). Es handelt sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist i. S. v. § 573d BGB. Dies hat zur Folge, dass auch solche Mietverhältnisse nach § 564 BGB gekündigt werden können, bei denen die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.

1.1 Unbekannter Erbe

Das praktische Problem ist, dass die Kündigung als einseitige Willenserklärung zugehen muss. Eine Zustellung an einen unbekannten Erben ist aber nicht möglich. Außerdem kann kann die Wohnung nicht weitervermietet werden, solange der ursprüngliche Mietvertrag nicht beendet ist. Zusätzlich besteht das Risiko, dass Sie Ihre laufenden Zahlungsansprüche gegen die unbekannten Erben nicht durchsetzen können oder diese nach Kenntnis der Mietschulden das Erbe ausschlagen.

1.2 Beginn der Kündigungsfrist

Die Monatsfrist gem. § 564 Satz 2 BGB für die Frist des § 573d BGB beginnt erst ab Kenntnis des Erben. Weitere Voraussetzungen bestehen für Sie als Vermieter nicht. Für die Kündigung sind dementsprechend keine Kündigungsgründe erforderlich.

Insoweit ist in § 573d Abs. 1 BGB ausdrücklich bestimmt, dass die Regelungen der §§ 573 und 573a BGB (also die Kündigungsschutzvorschriften zugunsten des Mieters) für die Kündigung gegenüber Erben des Mieters nicht gelten.