Eine weitere Einschränkung des Vermieters, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ergibt sich für erhebliche Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung. Hierzu wurde im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes die Vorschrift des § 559d BGB eingeführt. Diese Regelung enthält eine gesetzliche Vermutung für eine Pflichtverletzung des Vermieters bei Verhaltensweisen, die ein Hinausmodernisieren aus der Wohnung nahelegen.
Für Pflichtverletzungen bei der Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung sieht § 559d BGB nun eine Vermutungswirkung für Pflichtverletzungen des Vermieters vor. Danach wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wenn
- mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem angekündigten Baubeginn begonnen wird. Wird der Baubeginn nicht angekündigt, wird insoweit auf den Zeitpunkt des Zugangs der Modernisierungsankündigung abgestellt;
- in der Modernisierungsankündigung als zu erwartende Mieterhöhung ein Betrag angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde;
- die bauliche Veränderung so durchgeführt wird, dass es zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters kommt;
- die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als 12 Monate ruhen.
In all diesen Fällen wird von Gesetzes wegen vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat. Die gesetzlichen Anspruchsgrundlagen für Schadenersatzansprüche bleiben von der Neuregelung unberührt. Wenn aber einer der Tatbestände des § 559d BGB greift, wird die für Schadenersatzansprüche notwendige Pflichtverletzung gesetzlich vermutet.
Der Vermieter kann diese Vermutung nur widerlegen, wenn er darlegt, dass für sein Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt (§ 559d Satz 2 BGB). Zu den Einzelfällen:
9.1 Kein Baubeginn innerhalb von 12 Monaten (§ 559d Nr. 1 BGB)
Wenn trotz einer Modernisierungsankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem angekündigten Baubeginn mit den Arbeiten begonnen wird, liegt der Schluss nahe, dass die Durchführung der angekündigten baulichen Maßnahmen nicht ernsthaft gewollt war, sondern der Vermieter in erster Linie das Ziel verfolgt, den Mieter zu einer Kündigung zu bewegen.
Nach der Gesetzesbegründung ist der Zeitraum von 12 Monaten ausreichend lang, um trotz sachgerechter Planung unvermeidbaren Verzögerungen Rechnung zu tragen. Gemäß § 559d Satz 2 BGB gilt die Vermutung einer Pflichtverletzung aber nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass ein nachvollziehbarer objektiver Grund für die Verzögerung vorliegt. Nachvollziehbare Gründe können im Rahmen von Bauarbeiten beispielsweise sein:
- Bauzeitverzögerungen,
- behördliche Anordnungen wie Baustopp oder Baueinstellung,
- Verzögerungen bei der Erteilung von Genehmigungen,
- finanzielle Engpässe des Vermieters,
- Streitigkeiten mit Baufirmen oder Verzögerungen aufgrund fehlender Verfügbarkeit von Handwerkern etc.
Darüber hinaus wird die Vermutung einer Pflichtverletzung regelmäßig ausscheiden, wenn der Vermieter mit den Arbeiten begonnen hat und die Baustelle danach, auch schrittweise, stockt. Die Frist von 12 Monaten wird jeweils von Neuem zu laufen beginnen, wenn einmal mit den Bauarbeiten begonnen wurde. Allerdings wird auch hier gemäß § 559d Nr. 4 BGB eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als 12 Monate ruhen.
9.2 Verdoppelung der Miete (§ 559d Nr. 2 BGB)
Wenn der Vermieter im Rahmen der Modernisierungsankündigung die zu erwartende Mieterhöhung mit einem Betrag angibt, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde, ist ebenfalls von einer Pflichtverletzung des Vermieters auszugehen. Nach der Gesetzesbegründung verursacht die Ankündigung einer solchen Mieterhöhung bei vielen Mietern die Angst, dass sie sich künftig die Miete nicht mehr leisten können und deshalb zur Kündigung bewegt werden. Außerdem soll die Ankündigung einer so erheblichen Mieterhöhung vermuten lassen, dass der Vermieter seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Ermittlung einer erlaubten Mieterhöhung verletzt hat.
9.3 Schikanöse Durchführung der baulichen Veränderung (§ 559d Nr. 3 BGB)
Gemäß § 559d Nr. 3 BGB wird die Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Auch hier soll ein Herausmodernisieren verhindert werden.
Nach der Gesetzesbegründung soll dies insbesondere anzunehmen sein bei mehrmonatigem Verhängen der Fenster mit einer blickdichten Plane, ohne dass im zeitlichen Anschluss überhaupt Maßnahmen durchgeführt werden, für die eine solche Plane notwendig wäre.
Weiterhin soll schikanöses Verhalten des Vermieters bei besonders lärmintensiven Maßnahmen zur Unzeit, das heißt frühmorgens oder spätabends, ebenso vorliegen wie bei längerfristigem Abstellen von Wasser oder Strom oder unnötigen Beeinträchtigungen der Sicherheitsstandards, wie etwa das Aushängen der Haustür.
Die Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung von Mode...