Modernisierung (Miete) / 1.4 Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung (§ 555b Nr. 4 BGB)

1.4.1 Allgemeines

Generell gilt:

1. Der Gebrauchswert ist objektiv zu bestimmen. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme von dem konkreten Mieter als Verbesserung des Gebrauchswerts gewertet wird. Der Mieter kann z. B. nicht argumentieren, dass er den neuen Kabelanschluss nicht nutzt.

   Maßgeblich ist vielmehr die Verkehrsanschauung. Es kommt darauf an, ob der Gebrauchswert objektiv erhöht wird. Danach ist eine Verbesserung anzunehmen, wenn die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme leichter zu vermieten ist als eine vergleichbare Wohnung ohne die Maßnahme.^[1]

    
   Hinweis

   Keine Beweislast für Vermietbarkeit

   Der Vermieter muss dies nicht beweisen. Es genügt, wenn der Anschein für eine bessere Vermietbarkeit spricht.

2. Der Vermieter ist nicht darauf beschränkt, die Ausstattung der Wohnung auf einen durchschnittlichen Standard anzuheben. Der Mieter muss auch Maßnahmen zur Herstellung eines überdurchschnittlichen Standards dulden.

    
   Hinweis

   Kein Dulden von Luxusmodernisierung

   Lediglich besonders aufwendige Maßnahmen (sog. Luxusmodernisierung) sind von der Duldungspflicht ausgenommen.

3. In diesem Rahmen ist festzustellen, welche Vorteile die beabsichtigte Maßnahme gegenüber dem vorhandenen Zustand oder der Alternativmaßnahme bietet.
4. Die für das Merkmal der Gebrauchswerterhöhung maßgeblichen Tatsachen sind vom Instanzgericht festzustellen und zu bewerten. Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das Instanzgericht "die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat".^[2]

5. Von der Erhöhung des Gebrauchswerts sind solche Maßnahmen zu unterscheiden, die eine grundlegende Veränderung oder Umgestaltung der Mietsache zur Folge haben (aliud). Die Abgrenzung zwischen der Gebrauchswerterhöhung und dem "aliud" richtet sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung. Die Grenzen sind ...