Mietvorvertrag / 7 Mietverträge im Planungsstadium (Vermietung vom Reißbrett)

In der Praxis werden Mietverträge (insbesondere über Gewerberäume) gelegentlich zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, zu dem sich das Mietobjekt noch im Planungsstadium befindet. Hierbei kann es sich um einen Mietvorvertrag, aber auch um einen endgültigen Mietvertrag handeln.

Ein Mietvorvertrag ist anzunehmen, wenn sich die Parteien über die endgültigen Mietbedingungen noch nicht einig sind. Ist vereinbart, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder mit dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses (z. B. der Bezugsfertigkeit) beginnen soll, so liegt hierin i. d. R. ein endgültiges Mietverhältnis mit einer Fälligkeitsregelung. Unklare Verträge müssen nach der Interessenlage ausgelegt werden. Eine nach Vertragsschluss erfolgte Planungsänderung führt zur Unmöglichkeit der Vertragserfüllung, wenn aufgrund der Abweichung ein völlig anderes Mietobjekt ("Aliud") entsteht. Geringfügige Grundrissänderungen und Flächenabweichungen reichen für diese Annahme nicht aus^[1], können aber als Mangel der Mietsache zu bewerten sein.^[2] Die Vereinbarung eines formularmäßigen Änderungsvorbehalts ist möglich, wenn sich der Vermieter unwesentliche oder zweckmäßige Änderungen sowie Änderungen aufgrund behördlicher Auflagen vorbehält.