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Mietshäuser als Anlageobjekte wieder interessant

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Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stieg im 4. Quartal 2024 auf 178,4 Punkte – das ist im Jahresvergleich ein Plus von 1,8 %. Vor allem Mehrfamilienhäuser haben sich verteuert – das zeigt, dass große Investoren an den Markt zurückkehren.

Immobilienkäufer müssen wieder tiefer in die Tasche greifen, aus Sicht von Banken aber vorerst keine rasanten Preisanstiege fürchten, zeigen neue Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Der Immobilienpreisindex über alle Objektarten – Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büros und Einzelhandelsobjekte – stieg im 4. Quartal 2024 gegenüber dem 4. Quartal 2023 um 1,8 % auf 178,4 Punkte (Basiswert 2010 = 100). Im Vergleich zum direkten Vorquartal lag der Preisanstieg bei 0,6 %.

Der von vdp Research quartalsweise erhobene Index basiert auf der Auswertung echter Transaktionsdaten, die von mehr als 700 Banken in Deutschland bereitgestellt werden.

Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser legen deutlich zu

Ursächlich für den Preisanstieg im 4. Quartal 2024 war vdp zufolge vor allem die positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise, die im Vergleich zum Abschlussquartal 2023 um 2,1 % zulegten – vom 3. zum 4. Quartal 2024 betrug das Plus hier 0,7 %.

Der Anstieg beruhte insbesondere auf der positiven Entwicklung der Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser, die im Jahresvergleich um 2,9 % stiegen (gegenüber dem 3. Quartal 2024: +1,1 %). Bei selbst genutztem Wohneigentum, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, fiel das Plus mit 1,2 % (gegenüber dem 3. Quartal 2024: +0,3 %) geringer aus.

Wohnkosten: Neuvertragsmieten kennen kein Halten

Neben den beobachteten Preissteigerungen war auch ein erneuter Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 4,6 % auf Jahressicht und um 1 % auf Quartalssicht festzustellen. Das führen die Banken auf den immer weiter zunehmenden Wohnungsmangel in Deutschlands zurück.

Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen gegenüber dem 4. Quartal 2023 um 1,6 % zu – das bedeutete den geringsten Renditezuwachs seit dem 3. Quartal 2022.

"Dass die Wohnungspolitik im aktuellen Bundestagswahlkampf – wenn überhaupt – nur eine Nebenrolle spielt, ist völlig unverständlich", erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Die Schaffung von mehr Wohnraum gehöre zu den drängendsten politischen und sozialen Aufgaben. "Die neue Bundesregierung wird hier besonders gefordert sein, schnell umfassende und zielführende Maßnahmen zu ergreifen, die den Wohnungsbau vor allem in den Großstädten ankurbeln."

"Top 7": Preise und Mieten steigen überdurchschnittlich

Im Vergleich zum gesamten Bundesgebiet zogen die Wohnimmobilienpreise in den sieben größten deutschen Städten im 4. Quartal 2024 noch etwas stärker an: Im Durchschnitt verteuerten sich Häuser und Wohnungen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 2,3 % gegenüber dem 4. Quartal 2023. Im Vergleich zum direkten Vorquartal stellten die vdp-Banken in den Top-Metropolen einen Preisanstieg in Höhe von durchschnittlich 0,9 % fest.

Alle "Top 7"-Städte wiesen sowohl im Jahres- als auch im Quartalsvergleich Preiszuwächse auf. Gegenüber dem Abschlussquartal 2023 fiel das Wachstum in Köln mit 3,8 % am höchsten aus, wogegen sich in Stuttgart (+0,3 %) und Düsseldorf (+0,8 %) nur leichte Zuwachsraten zeigten. Beim Vergleich mit dem 3. Quartal 2024 reichte die Spanne der Preisanstiege bei den Wohnimmobilien in den Metropolen von 0,4 % in Stuttgart bis zu 1,4 % in Köln und München.

Durchweg positiv entwickelten sich in den "Top 7"-Städten die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern – im Durchschnitt lag das Plus bei 3,9 %. Köln wies mit 2,6 % die geringste, Stuttgart mit 4,6 % die stärkste Erhöhung der Neuvertragsmieten auf, gefolgt von Berlin (4,4 %). Das Renditewachstum, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsindex, betrug in den "Top 7" im Jahresvergleich durchschnittlich 1,4 %, wobei die einzelnen Entwicklungen uneinheitlich waren: In Köln fiel die Rendite um 1,5 %, während sie in den anderen sechs Metropolen stieg, am deutlichsten in Stuttgart mit +4 %.

Gewerbeimmobilien: In Summe wieder Preiswachstum

Erstmals seit Mitte 2022 wiesen Ende 2024 auch die Preise für Gewerbeimmobilien – Büro und Einzelhandel – in Summe wieder ein Wachstum beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal (+0,5 %) und dem 3. Quartal 2024 (+0,3 %) auf.

Dazu trugen insbesondere die Preise für Büroimmobilien bei: Sie verteuerten sich zwischen den Schlussquartalen 2023 und 2024 um 0,7 %. Das war auf Jahressicht die erste Preiszunahme in diesem Segment seit dem 3. Quartal 2022. Gegenüber dem direkten Vorquartal bewegten sich die Büropreise um 0,2 % nur minimal aufwärts. Die Einzelhandelsimmobilienpreise verzeichneten im 4. Quartal 2024 einen geringfügigen Preisrückgang in Höhe von 0,2 % im Vergleich zum 4. Quartal 2023, aber ein Plus von 0,4 % gegenüber dem 3. Quartal 2024.

Zuwächse gab es bei den Gewerbeimmobilien sowohl bei Renditen als auch bei Neuve...

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