1 Leitsatz
Im Rechtsstreit über eine Mieterhöhung kann das Gericht bei Bestimmung der ortsüblichen Miete die sog. Stichtagsdifferenz, d. h. einen Zuschlag in Höhe der Inflationsrate, zu den Mietwerten des aktuellen Mietspiegels hinzurechnen. Die Höhe des Zuschlags bestimmt sich nach der Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes zwischen Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter.
2 Normenkette
BGB §§ 558 Abs. 1 Satz 1, 558a - d
3 Das Problem
Die Werte eines Mietspiegels sind häufig bereits im Zeitpunkt der amtlichen Veröffentlichung nicht mehr aktuell, wenn zwischen dem Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel, dessen Veröffentlichung und nachfolgend den Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter größere Zeiträume liegen, in denen die Mieten gestiegen sind.
4 Die Entscheidung
In dem vom AG München entschiedenen Fall verlangte der Vermieter vom Mieter mit schriftlichem Mieterhöhungsverlangen vom 31.5.2023 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung im Stadtteil Sendling-Westpark mit Küche, Bad/WC, Kelleranteil und Garagenstellplatz (Baujahrkategorie 1978–1988) von 990 EUR auf 1.094,80 EUR. Die Mieter stimmten vorgerichtlich einer Erhöhung auf lediglich 1.022,58 EUR zu.
Ausgehend von der Miete gemäß Mietspiegel 2023 in Höhe von 13,11 EUR/m2 berechnet sich für die streitgegenständliche Wohnung bei Zugrundelegung einer Wohnfläche von 77,7 m2 eine Miete in Höhe von 1.018,65 EUR. Zu dieser Miete ist nach Auffassung des AG München der sog. Stichtagszuschlag hinzuzurechnen. Nach den Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes betrug der Lebenshaltungskostenindex im Monat Januar 2022 (Datenerhebung) 105,2 Punkte; im Mai 2023 (Zugang des Mieterhöhungsverlangens) 116,5 Punkte. Dementsprechend beträgt der Stichtagszuschlag 10,74 %. Die Mietspiegelmiete von 13,11 EUR/m2 erhöht sich daher um 10,74 % auf 14,51 EUR/m2. Bei 77,7 m2 Wohnfläche beträgt die höchstzulässige Miete somit 1.127,43 EUR. Der Klage auf Zustimmung zur Erhöhung auf 1.094,80 EUR war somit vollumfänglich stattzugeben.
Das Gericht betonte, dass der Vermieter diesen Stichtagszuschlag zwar nicht bereits im Mieterhöhungsverlangen geltend machen darf. Bei einem Rechtsstreits über die Höhe der ortsüblichen Miete ist dieser Zuschlag jedoch vom Gericht anzusetzen, da die ortsübliche Vergleichsmiete nicht statisch, sondern dynamisch zu ermitteln ist (Schmidt/Futterer, Mietrechtskommentar, 15. Auflage, § 558a Rn. 67). Gerade in Zeiten von hoher Inflation erscheint eine Berücksichtigung der Stichtagsdifferenz, die ja nicht willkürlich festgelegt wird, sondern anhand von objektivierbaren Daten des Statistischen Bundesamtes zum Verbraucherindex ermittelt wird, sachgerecht.
5 Entscheidung
AG München, Urteil v. 15.11.2023, 416 C 18778/23