Mietaufhebungsvertrag - Voraussetzungen, Inhalt und Rech ... / 3.1 Anspruchsgrundlagen

Diese besteht grundsätzlich nicht, es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart: Der Mieter hat einen vertraglichen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags, wenn im Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten ist. Eine echte Nachmieterklausel liegt vor, wenn der Vermieter an den vom Mieter benannten Nachfolger gebunden sein soll. Von einer unechten Nachmieterklausel spricht man, wenn dem Mieter nur das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Vertrag bei Stellung eines Ersatzmieters zustehen soll, ohne dass der Vermieter verpflichtet ist, mit dem Nachfolger einen Mietvertrag abzuschließen.^[1] Im Zweifel liegt eine echte Nachmieterklausel vor. Die der unechten Nachmieterklausel eigentümlichen Beschränkungen müssen sich entweder aus der Klausel selbst oder aus den Umständen ergeben.^[2]

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung in bestimmten Fällen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags verpflichtet sein. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er hieran "ein berechtigtes Interesse" hat und dem Vermieter "einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt".^[3] Nach der Rechtsprechung ist es erforderlich, dass das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt und ein geeigneter Ersatzmieter zur Verfügung steht.^[4] Grundsätzlich ist zu fordern, dass dem Mieter ein Festhalten am Vertrag nicht länger zugemutet werden kann (z. B. wegen schwerer Krankh...