Literaturauswertung ErbStG/BewG/GrSt (Stand: 31.5.2025) / 4 GrSt

Geschäftsgrundstücke sind im Sachwertverfahren zu bewerten. Besondere Bedeutung erlangen in diesem Zusammenhang die Bodenrichtwerte. Deren Ansatz kann bei Industriegrundstücken zu nicht realitätsgerechten Bewertungen führen. Zum einen werden hier Besonderheiten – wie z. B. Altlasten – nicht berücksichtigt. Zum anderen übersteigen bei großen Industrieflächen die Bodenrichtwerte vielfach den tatsächlichen Bodenwert. Auch fehlt es an einem bundeseinheitlichen Verfahren zur Feststellung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse. Problem in diesem Zusammenhang ist auch die fehlende juristische Überprüfbarkeit der ermittelten Bodenrichtwerte. Führen Baumaßnahmen zu einer wesentlichen Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, ist eine entsprechend verlängerte wirtschaftliche Restnutzungsdauer anzusetzen. Unklar ist, wie die Verlängerung der Nutzungsdauer zu ermitteln ist. Die Frist hinsichtlich der Anzeige- und Abgabepflichten von einem Monat dürfte für Unternehmen mit einer Vielzahl von wirtschaftlichen Einheiten oder mit erheblichem Gebäudebestand zu kurz sein. Ob das vom Gesetzgeber gewählte wertorientierte Modell mit seinen zahlreichen Pauschalierungen und Typisierungen zur beabsichtigten Einzelfallgerechtigkeit führt, dürfte fraglich sein.

(so Wünnemann/Koller, Die Grundsteuerreform – ein Resümee aus Sicht der Industrie, BB 2020, 215)

Der Bund hat die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz hinsichtlich der GrSt. Aufgrund der Länderöffnungsklausel haben die Bundesländer aber die Möglichkeit, vom GrSt-Bundesmodell abweichende grundsteuerliche Regelungen zu erlassen. Ein abweichungsfester Kern dürfte insoweit nicht bestehen. Zu beachten ist aber der Vorbehalt einer abweichenden Regelung durch ein jüngeres Bundesgesetz. Vor dem Hintergrund der Länderöffnungsklausel will Bayern die GrSt als Flächensteuer einführen. Fraglich ist, ob dies mit dem GG vereinbar ist. Dies dürfte zu verneinen sein. Eine GrSt als Flächensteuer kann weder unter dem Gesichtspunkt des Leistungsfähigkeits- noch unter dem des Äquivalenzprinzips gerechtfertigt werden. Sie dürfte auch einen Verstoß gegen das Gebot der Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung darstellen, da sie die Baulandspekulation begünstigt. Ebenfalls dürfte ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG unter dem Gesichtspunkt vorliegen, dass Immobilien gleicher Größe in unterschiedlichen Lagen gleichbehandelt werden. Die GrSt als Flächensteuer dürfte nicht gegen Art 14 GG verstoßen, wohl aber gegen das gemeindliche Hebesatzrecht und die gemeindliche Ertragshoheit. Außerdem dürfte eine derartig ausgestaltete GrSt mit der bayerischen Landesverfassung nicht vereinbar sein.

(so Schmidt, Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer als Flächensteuer, DStR 2020, 249)

Das BVerfG hat in seinem Urteil v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14 verlangt, dass im Rahmen der GrSt-Reform der Belastungsgrund der GrSt erkennbar zu regeln und dieser dann auch folgerichtig umzusetzen ist. Belastungsgrund kann z. B. sei das Leistungsfähigkeits- oder das Äquivalenzprinzip. Im Rahmen der erfolgten GrSt-Reform dürfte es an der Darlegung des Belastungsgrunds für die GrSt fehlen. Von daher dürfte die Reform verfassungsrechtlichen Bedenken unterliegen.

(so Leuchtenberg, Grundsteuer 2020: Ist auch die aktuelle Erhebung verfassungswidrig? – Bedenken zum Belastungsgrund bestanden schon während des Gesetzgebungsverfahrens, NWB 2020, 1372)

Die Grundsteuer C trifft nicht nur Grundstücksspekulanten, sondern auch tatsächlich bauwillige Grundstückseigentümer. Sie ist nicht so ausgestaltet, dass durch sie Spekulationen mit unbebautem Grundbesitz verhindert werden, zumal die Möglichkeit besteht, die grundsteuerliche Zusatzbelastung auf den Grundstückspreis aufzuschlagen. Auch führt sie nicht zur Erschließung neuen Wohnraums, da Grundstückseigentümer, sofern baurechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen, auf den baureifen Grundstücken auch z. B. Bürobauten errichten können. Von daher bestehen erhebliche Zweifel, ob die gesetzliche Regelung geeignet ist, den von ihr verfolgten Zweck zu erreichen. Dies dürfte zu entsprechenden verfassungsrechtlichen Bedenken führen.

(so Vogelpoth, Die neue Grundsteuer C auf "baureife" Grundstücke, DStR 2020, 1026)

Die Anwendung der Öffnungsklausel kann aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Regelungen zur Zersplitterung der Grundsteuer-Bemessungsgrundlage führen. Damit verbunden sind verfassungsrechtliche Risiken. Fraglich ist, ob die Öffnungsklausel nur für die grundsteuer- und bewertungsrechtlichen oder auch für die verfahrensrechtlichen Regelungen gilt. Die verfassungsrec...