Kündigungsausschluss

Seit dem 1.9.2001 kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn die Voraussetzungen für einen sog. "qualifizierten Zeitmietvertrag" gegeben sind. Außerhalb dieser engen Voraussetzungen ist eine Befristung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich. Wird gleichwohl eine Befristung vereinbart, so gilt das Mietverhältnis kraft Gesetzes als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wollen sich die Parteien gleichwohl auf eine bestimmte Zeit binden, so müssen sie einen Kündigungsausschluss vereinbaren. Ein wirksamer Kündigungsausschluss oder eine wirksame Beschränkung des Kündigungsrechts bindet gemäß § 566 BGB auch den Erwerber der Immobilie, der mit Eintragung in des Grundbuch in des Mietverhältnis eintritt.

Grundsätzlich ist nach der BGH-Rechtsprechung die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses sowohl durch Individualvereinbarung als auch durch Formularvertrag möglich.^[1]

• Die Schriftform wird nicht eingehalten.

  Dieser Fehler tritt insbesondere dann auf, wenn im Kopf des Mietvertrags ein Ehepaar als Mieter aufgeführt ist und der Vertrag nur von einem der Eheleute unterzeichnet wird. Eine solche Ausschlussvereinbarung entspricht nicht der gesetzlichen Schriftform (§ 550 BGB). Dies hat zur Folge, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter nach dem Ablauf des ersten Vertragsjahres kündigen können. Lediglich beim Abschluss und der Änderung von Mietverträgen über Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind (insbesondere Gewerbe), reicht seit dem 1.1.2025 die Textform. Der insofern maßgebliche § 578 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB wurde im Wege des sog. Bürokratieentlastungsgesetzes IV (BEG IV) geändert. Für Verträge, die vor dem 1.1.2025 geschl...