Kündigungsausschluss / 2.2.6 Zulässige Klauseln eines Kündigungsausschlusses

Paula Oberndorfer

Folgende Vertragsgestaltungen stehen zur Wahl, um eine wirksame Vereinbarung zu treffen:

2.2.6.1 Der wechselseitige Kündigungsverzicht

Praxis-Beispiel

Formulierungsvorschlag

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Von dem Verzicht bleiben die Rechte des Vermieters zur Mieterhöhung und die Rechte der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

2.2.6.2 Der Mietvertrag mit Verlängerungsklausel

Praxis-Beispiel

Formulierungsvorschlag

Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 4 Jahren abgeschlossen. Es verlängert sich sodann auf unbestimmte Zeit, wenn es nicht gekündigt wird. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf des 4. Vertragsjahres zulässig.

Achtung

Unzulässige Klausel

Die Klausel "Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 4 Jahren abgeschlossen. Es verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls es nicht gekündigt wird [...]" ist unzulässig. Die Regelung des Satzes 2 verstößt gegen § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Entfällt die Verlängerungsklausel, so verbleibt nach Satz 1 des Vertrags ein befristetes Mietverhältnis, auf das § 575 Abs. 1 BGB anzuwenden ist. Der Mietvertrag gilt danach als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

In allen Fällen ist zu beachten:

Die Möglichkeiten des Mieters, sich in bestimmten Härtefällen durch Mietaufhebungsvertrag vom Vertrag zu lösen^{^[1]}, und das Recht zur Untervermietung der gesamten Wohnung dürfen nicht ausgeschlossen werden. Es ist nicht erforderlich, dass die Ausschlussklausel die genannten Möglichkeiten erwähnt. Es muss nur möglich sein, dass der Mieter von den gesetzlichen Möglichkeiten der Mietaufhebung und der Untervermietung Gebrauch machen kann.

[1]

S. Welche Möglichkeiten der Vertragsbeendigung gibt es während der Ausschlusszeit?.

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