Kündigungsausschluss / 2.2 Welche Grundsätze müssen bei einem Kündigungsausschluss beachtet werden?

Paula Oberndorfer

Um einen wirksamen Kündigungsausschluss zu vereinbaren, müssen Mieter und Vermieter die folgenden Grundsätze beachten:

2.2.1 Geltung für beide Vertragsteile

Der Kündigungsausschluss muss für beide Vertragsteile gelten. Ein Kündigungsausschluss, der nur für den Mieter gilt, ist unwirksam.^{^[1]}

Hinweis

Ausnahme bei Staffelmietvereinbarung

Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des BGH, wenn der Kündigungsausschluss in Verbindung mit einer Staffelmiete vereinbart wird.^{^[2]}

Die Dauer des Kündigungsausschlusses darf für den Mieter nicht länger sein als für den Vermieter.^{^[3]} Die umgekehrte Vertragsgestaltung (längere Vertragsbindung des Vermieters, kürzere des Mieters) ist möglich.

[1] BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 30/08, NJW 2009, 912; Häublein, in ZMR 2004, 252, 254; Kandelhard, in WuM 2004, 129; Hinz, in WuM 2004, 126, 128; Wiek, Mietrecht express, Nr. 3/2004, 17.

[2] BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97.

[3] Wiek, a. a. O..

2.2.2 Nur die ordentliche Kündigung darf ausgeschlossen werden

Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden. Eine Vereinbarung, wonach "das Kündigungsrecht" insgesamt ausgeschlossen wird, verstößt gegen § 569 Abs. 5 BGB. Dies hat zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam ist. Der BGH hat allerdings die Klausel "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen" dahingehend ausgelegt, dass hiervon das Recht zur außerordentlichen Kündigung unberührt bleibt.^{^[1]}

[1] BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97; ebenso BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152.

2.2.3 Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen

Die Kündigungsausschlussvereinbarung muss – falls sie über eine längere Zeit als ein Jahr gelten soll – schriftlich getroffen werden (§ 550 BGB). Etwas anderes gilt gemäß § 578 BGB für Mietverhältnisse über Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind (vgl. da...

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