Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 3 Kündigung überhaupt möglich?

Alexander C. Blankenstein

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kommt von vornherein nicht in Betracht für den Zeitraum eines vereinbarten Kündigungsausschlusses. Entsprechendes gilt, wenn die Vertragsparteien einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB abgeschlossen haben.

3.1 Vereinbarter Kündigungsausschluss

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.^{^[1]} Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden.

Praxis-Beispiel

Auslegungsfähige Klausel

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass "das Kündigungsrecht des Mieters für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen" ist, wird diese Vereinbarung dahingehend ausgelegt, dass nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist.^{^[2]}

Kein formularvertraglicher Kündigungsausschluss bei möbliertem Wohnraum

Ein befristeter Kündigungsausschluss ist allerdings im Bereich des möblierten Wohnraums unwirksam, wenn er formularvertraglich vereinbart wird. Im Hinblick auf das Mobilitätsinteresse der Personengruppen, die typischerweise derartige Mietverträge schließen (insbesondere Studenten, Saison- und Projektarbeiter), stellt ein solcher Kündigungsausschluss, soweit nicht ausnahmsweise individuell vereinbart, eine unangemessene Benachteiligung dar, weshalb es bei der kurzen Kündigungsfrist des § 573c Abs. 3 BGB bleibt.^{^[3]}

Dauer des Kündigungsausschlusses

Der Verzicht auf die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses kann für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren vereinbart werden.^{^[4]}

Längerer Zeitraum führt zur Unwirksamkeit insgesamt

Vereinbaren die Mietvertragsparteien einen Kün...

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