Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Die Kündigung hat eine doppelte Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zum einen kann es sich um die Kündigung des Verwaltervertrags handeln, zum anderen kommen Kündigungen vor allem in Verwaltungsunternehmen immer dann in Betracht, wenn Arbeitsverhältnisse mit den Angestellten beendet werden müssen. Im ersten Fall sind neben den Bestimmungen des bürgerlichen Dienstvertragsrechts insbesondere die Bestimmungen auch des Wohnungseigentumsrechts von Bedeutung, im letzteren Fall handelt es sich ausschließlich um arbeitsrechtlich zu bewertende Sachverhalte.
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann die Abberufung des Verwalters nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grunds gekoppelt werden. Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1, Abs. 5 WEG vielmehr jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. In diesem Fall endet der Verwaltervertrag gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG automatisch nach Ablauf von 6 Monaten seit der Abberufung. Liegt allerdings ein wichtiger Grund vor, kann der Verwaltervertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden. Er endet dann mit Zugang der Kündigung beim Verwalter und nicht erst nach Ablauf von 6 Monaten.
LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17: Die außerordentliche Kündigung eines Verwaltervertrags erfordert das Vorliegen eines wichtigen Grunds. Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Kündigung liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter – Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist.
Kündigung und Abberufung sind zu trennen
Aufgrund der herrschenden Trennungstheorie ist die Kündigung zunächst und grundsätzlich von der Abberufung zu unterscheiden. Zwar beinhaltet die Abberufung in aller Regel zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags, dennoch bedingt das eine nicht zwangsläufig und automatisch auch das andere.
Feststellungsklage gegen Kündigung
Zur Überprüfung der Berechtigung der Eigentümergemeinschaft zur Kündigung des Verwaltervertrags hat der gekündigte Verwalter eine entsprechende Feststellungsklage zu erheben.
Bei Kündigungen von Arbeitsverhältnissen ist zwingend der Betriebsrat zu beteiligen
Soweit im Verwalterunternehmen vorhanden, ist der Betriebsrat gemäß § 102 Abs. 1 BetrVG vor jeder Kündigung von Arbeitsverhältnissen anzuhören, ansonsten ist die Kündigung unwirksam.
I. d. R. keine ordentliche Kündigung beim befristeten Arbeitsverhältnis
Soweit die Arbeitsvertragsparteien im befristeten Arbeitsvertrag nicht ausdrücklich die Möglichkeit auch einer ordentlichen Kündigung vereinbart haben, ist eine solche im Befristungszeitraum ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bleibt freilich bestehen.
2-Wochen-Frist bei außerordentlichen Kündigungen beachten
Die außerordentliche Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann gemäß § 626 Abs. 2 BGB nur innerhalb von 2 Wochen nach Kenntnis der für sie maßgeblichen Tatsachen erfolgen.
1 Die Kündigung des Verwaltervertrags
In der Regel endet der Verwaltervertrag mit Ablauf der vereinbarten Bestellungszeit. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann die Abberufung des Verwalters nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grunds gekoppelt werden. Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1, Abs. 5 WEG vielmehr jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. In diesem Fall endet der Verwaltervertrag gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG automatisch nach Ablauf von 6 Monaten seit der Abberufung, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Vertrag kann aber auch mit den gesetzlichen (§ 621 BGB) oder vertraglich vereinbarten (kürzeren) Fristen gekündigt werden. Liegt allerdings ein wichtiger Grund vor, kann der Verwaltervertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden. Er endet dann mit Zugang der Kündigung beim Verwalter.
1.1 Kündigung und Abberufung trennen
Bei einer Kündigung des Verwaltervertrags ist immer zu beachten, dass diese aufgrund der herrschenden Trennungstheorie von der Abberufung des Verwalters zu trennen ist.
Zwar beinhaltet die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund i. d. R. zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags, dennoch bedingt das eine nicht automatisch auch das andere.
Unentgeltlicher Auftrag
Ein unentgeltlicher Auftrag kann jederzeit von Seiten der Wohnungseigentümer widerrufen werden.
Ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag kann stets aus wichtigem Grund gekündigt werden, und da Umstände, die einen wichtigen Grund zur Abberufung darstellen, üblicherweise auch die Kündigung aus wichtigem Grund im dienstvertraglichen Bereich rechtfertigen, liegen i. d. R. die Voraussetzungen sowohl für die Abberufung als auch die Kündigung des Verwaltervertrags gleichzeitig vor.
Die rechtswirksame Kündigung des Verwaltervertrags führt zu dessen Beendigung mit Zugang der Kündigungserklärung und dem Ablauf der Kündigungsfrist. Die außerordentliche Kündigung führt zur sofortigen Beendigung des Verwaltervertrags nur dann, wenn ein wichtige...