Kündigung durch den Mieter / 2.2.8 Vorzeitige Kündigung eines Vertrags über mehr als 30 Jahre (§ 544 BGB)

Rudolf Stürzer

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache jede Partei das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.

Hinweis

Verträge von bestimmter Dauer

Das Kündigungsrecht gilt nur bei Verträgen von bestimmter Dauer über 30 Jahre, nicht aber für Mietverhältnisse von unbestimmter Dauer, die bereits über 30 Jahre laufen.

Die Neubegründung eines Mietverhältnisses zwischen dem Käufer eines Mietobjekts und dem Mieter kraft Gesetzes ("Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB) beeinflusst nicht den Lauf der Frist nach § 544 Satz 1 BGB. Daher kann das Mietverhältnis nach Ablauf von 30 Jahren seit der Überlassung der Mietsache außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden.^{^[1]}

Von § 544 BGB kann vertraglich nicht abgewichen werden, weil Erbmiete und Erbpacht ausgeschlossen werden sollen. § 544 BGB gilt daher auch für Mietverhältnisse, die nur bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses enden sollen und das Ereignis (z. B. auch der Verkauf des Grundstücks) später als 30 Jahre nach Vertragsschluss eintreten kann.^{^[2]}

Hinweis

Vertrag auf Lebenszeit

Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen ist.^{^[3]} Dies gilt nur für natürliche, nicht für juristische Personen^{^[4]} und bedarf der Schriftform.^{^[5]} Die Bestimmung im Testament des Vermieters, dem Mieter solle das Wohnrecht bis zum Lebensende erhalten bleiben, genügt nicht der erforderlichen Schriftform und schließt damit auch nicht das Kündigungsrecht auf Dauer aus.^{^[6]}

[1] OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.12.2007, 1 U 119/07, MDR 2008, 620.

[2] Palandt, Rn. 4 zu § 567 BGB a. F.; OLG Hamburg, Urteil v. 29.5.1996, 4 U 47/96, GE 1997, 550.

[3] § 544 Satz 2 BGB.

[4] Palandt, Rn. 3 zu § 567 B...

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