Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 2.2 Vergleichbare Pflichtverletzung

Alexander C. Blankenstein

Bedarf es vor der Kündigung einer Abmahnung, ist dringend zu beachten, dass lediglich eine erneute vergleichbare Pflichtverletzung zur Kündigung berechtigt.

Praxis-Beispiel

Keine Vergleichbarkeit

Der Mieter zahlt wiederholt die Miete unpünktlich. Der Vermieter mahnt ihn entsprechend ab. Der Mieter zahlt seither pünktlich, hört nunmehr aber bis in die Nachtstunden überlaut Musik.

Die Vertragsverstöße sind nicht vergleichbar. Der Vermieter muss wegen der Ruhestörung bzw. Lärmbelästigung abmahnen. Eine sofortige Kündigung kommt nicht in Betracht.

Praxis-Beispiel

Vergleichbarkeit gegeben

Der Mieter hört wiederholt bis in die Nachtstunden überlaut Musik. Der Vermieter mahnt ihn entsprechend ab. Nunmehr hämmert der Mieter in seiner Wohnung herum, weshalb es zu Lärmbelästigungen kommt.

Hier liegt ein vergleichbarer Vertragsverstoß vor, weshalb die Kündigung in Betracht kommt.

Achtung: Hat der Vermieter abgemahnt, kann er nicht mehr kündigen

Auf Vorfälle, die bereits Gegenstand einer Abmahnung waren, kann eine Kündigung nicht mehr gestützt werden.^{^[1]}

Auch wenn in Abmahnungen aufgeführte Pflichtverletzungen des Mieters als eigenständige Kündigungsgründe verbraucht sind, heißt dies aber nicht, dass ihnen keine Bedeutung mehr zukäme. Der Umstand, dass der Mieter in der Vergangenheit wegen zahlreicher gleich gelagerter Vertragsverletzungen abgemahnt worden ist, verleiht neuerlichen, im Kündigungsschreiben angeführten Pflichtverletzungen erst ihr Gewicht.^{^[2]}

[1] AG Hamburg, Urteil v. 15.7.2016, 46 C 144/16, ZMR 2016, 882.

[2] LG Köln, Urteil v. 15.4.2016, 10 S 139/15, ZMR 2016, 705.

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