Keine Instandhaltungspflicht für Mietereinbauten

1 Leitsatz

Für Installationen und Einbauten, die der Mieter freiwillig ausgeführt hat, trägt er selbst die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung.

2 Normenkette

§§ 535, 536a BGB

3 Das Problem

Gemäß der gesetzlichen Bestimmung des § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache einschließlich aller mitvermieteten Einbauten (z. B. Einbauküche) und Gegenstände während der gesamten Mietdauer auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand erhalten und somit auf seine Kosten sämtliche notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen ausführen lassen. Dies gilt allerdings nicht für Gegenstände und Ausstattungen, die der Mieter selbst in die Mieträume eingebracht hat.

Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden (z. B. Einbauküche), für die der Vermieter instandhaltungspflichtig ist, trägt der Mieter, d. h., im Zweifel muss der Mieter die Instandhaltungspflicht des Vermieters für bestimmte Gegenstände in den Mieträumen beweisen (so bereits BGH, Beschluss v. 17.8.2011, VIII ZR 96/11). Bei Übergabe der Mieträume sollte daher auch die Ausstattung der Mieträume in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Charlottenburg entschiedenen Fall hatte der Mieter mit Zustimmung des Vermieters u. a. das Bad der Mietwohnung vergrößert und eine Dusche eingebaut. Nach einem nach längerer Zeit aufgetretenem Wasserschaden musste das Bad mit Kosten von über 4.000 EUR saniert werden, die der Mieter vom Vermieter verlangte. Das Gericht wies die Klage ab, da der Vermieter für mietereigene Einbauten – mangels ausdrücklicher anderweitiger Vereinbarungen – nicht instandhaltungspflichtig ist. Auch die Zustimmung des Vermieters zu den Umbaumaßnahmen des Mieters ändert daran nichts.

5 Entscheidung

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 17.1.2023, 206 C 256/22