Jahresabrechnung (WEMoG) / 8 Rechtsprechungsübersicht (vereinzelt redaktionell angepasst)

Alexander C. Blankenstein

Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.^{^[1]}

Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft.^{^[2]}
Die Vorlage der vollständigen Abrechnung ist – wie nach bisherigem Recht – für eine ermessensfehlerfreie Beschlussfassung erforderlich. Der Beschluss über die Abrechnungsergebnisse ist ermessensfehlerhaft und erfolgreich anfechtbar, obwohl die Gesetzesbegründung dies verneint (Erstellung der Jahresabrechnung sei nur eine Vorbereitungshandlung, ein Verstoß hiergegen mache den Beschluss nicht anfechtbar), wenn bei der Beschlussfassung die ausreichende Tatsachengrundlage fehlte.^{^[3]}

Soll vom bisherigen Abrechnungsjahr auf das Kalenderjahr umgestellt werden, so ist auch ein z. B. 13-monatiger Abrechnungszeitraum nicht zu beanstanden. Es muss kein Rumpfwirtschaftsjahr von z. B. einem Monat abgerechnet werden.^{^[4]}
Eine Abrechnung muss das gesamte Kalenderjahr umfassen. Legt der Verwalter nicht eine solche Gesamtjahresabrechnung vor, sondern stattdessen 4 Quartalsabrechnungen, so entspricht der Genehmigungsbeschluss der Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.^{^[5]}

Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.^{^[6]}
Der Beschluss über eine Abrechnungsspitze kann dann nicht erfolgreich angefochten werden, wenn nur die materielle Grundlage für dem Grunde nach abrechnungsfähige Kosten streitig ist, die Berechnung der Abrechnungsspitze im Übrigen aber nachvollziehbar und rechnerisch richtig ist und den Tatsachen entspricht.^{^[7]}

Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den "die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes" genehmigt werden, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen.^{^[8]}

Ergäbe sich bei dem angegriffenen Beschluss nach § 28 WEG über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse gestützt auf § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ein für den Anfechtungskläger höherer Nachforderungsbetrag, dann fehlt der Klage das Rechtschutzbedürfnis; eine altruistische Beschlussanfechtung scheidet aus, da alle Kosten verteilt wurden und insoweit keine weitere Beschlussanfechtung anderer Eigentümer vorliegt.^{^[9]}

Für den Streitwert der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen nach § 28 Abs. 2 WEG ist weiter die bisherige Rechtsprechung des BGH^{^[10]} heranzuziehen, wonach der Nennbetrag der Jahresabrechnung für das Gesamtinteresse und der auf den Kläger entfallende Anteil als Einzelinteresse maßgeblich ist.^{^[11]}
Bei der Streitwertfestsetzung ist vom Gesamtbetrag der abgerechneten Kosten auszugehen. Inzident ist bei der Anfechtung des Beschlusses über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse auch die Jahresabrechnung zu prüfen. Die Erhöhung des Faktors 5,0 auf 7,5 in § 49 GKG soll nur den Wegfall der Mehrvertretungsgebühr kompensieren.^{^[12]}

Eine Teilanfechtung der Beschlüsse über die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG) bzw. die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen (§ 28 Abs. 2 WEG) ist nicht möglich. Enthält die Abrechnung bzw. der Wirtschaftsplan einen verteilungsrelevanten Fehler, sind die gefassten Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären. Soweit der Beschluss auch die Festsetzung der Vorschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse die Erhaltungsrücklage erfasst, besteht kein Anlass zu Ungültigerklärung, denn insoweit wirkt sich der Fehler bei den Bewirtschaftungskosten auf die Erhaltungsrücklage nicht aus. Insoweit ist der Beschluss auch nach neuem Recht noch trennbar, denn es handelt sich insoweit um einen abtrennbaren Teil des Beschlusses, bei dem davon auszugehen ist, dass es dem Willen der Gemeinschaft entspricht, diesen bestehen zu lassen, wenn der Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung nur bezüglich der Kosten der Bewirtschaftung einen Fehler aufweist.^{^[13]}
Eine Teilanfechtung eines Beschlusses nach § 28 WEG kommt nur noch in engen Grenzen in Betracht. In sachlicher und persönlicher Hinsicht scheidet eine Zerlegung des Vorschusses zur Kostentragung in einzelne Kostenpositionen aus. Im Zweifel ist deshalb eine Gesamtanfechtung gewollt.^{^[14]}

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