Jahresabrechnung / 2.1.3 Heizkosten in der Jahresabrechnung

Heiz- und Warmwasserkosten sind nach einer Grundsatzentscheidung des BGH^[1] in der Jahresgesamtabrechnung und in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen differenziert darzustellen:

• In der Jahresgesamtabrechnung sind sämtliche Ausgaben für die in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode bezogene Heizenergie – und zwar unabhängig vom konkreten Verbrauch – darzustellen.
• In den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen sind hingegen die Kosten des konkreten Verbrauchs in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode darzustellen – unabhängig von in dieser Wirtschaftsperiode erworbener Heizenergie.

§ 3 Satz 1 HeizkostenV ordnet zwingend die Geltung der Vorschriften der HeizkostenV unabhängig davon an, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Derartige wären schlicht unwirksam. Allerdings ist ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall, also bezogen auf eine konkrete Abrechnung, von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, nur anfechtbar und nicht nichtig.^[2] Insbesondere bei neubegründeten Wohnanlagen bedarf es vor der Erstellung der Jahreseinzelabrechnungen eines Beschlusses über die Umsetzung der HeizkostenV, soweit sich die Gemeinschaftsordnung hierzu nicht verhält. Es ist also innerhalb des von der HeizkostenV vorgegebenen Rahmens von mindestens 50 % der Umlage nach Verbrauch und bis höchstens 70 % der Umlage nach Verbrauch der konkrete Maßstab zu beschließen.^[3]

Nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung sind die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Insoweit kann zwar grundsätzlich für die verbrauchsunabhängigen Kosten eine Umlegung nach dem Flächenverhältnis erfolgen. E...