Insolvenz eines Wohnungseigentümers (WEMoG)

Dr. Oliver Elzer

Zusammenfassung

Überblick

Insbesondere in größeren Wohnungseigentumsanlagen kommt es immer wieder dazu, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird.^{^[1]} Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Die Möglichkeit einer "Kündigung" gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer aus Anlass eines solchen Insolvenzverfahrens gibt es nicht.^{^[2]} Vielmehr ist die Gemeinschaft mit jedem Wohnungseigentümer – auch dem "Armen" – im Prinzip "unauflöslich".^{^[3]}

Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bringt für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums – die dem Verwalter obliegt – sowie für das Verwaltungsvermögen eine Reihe spezifischer Probleme mit sich. Neben der drohenden Abschmelzung des Gemeinschaftsvermögens wechselt die Verwaltungszuständigkeit über das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners. Der Verwalter muss auch beachten, dass ggf. Absonderungsrechte geltend zu machen und Forderungen zur Insolvenztabelle anzumelden sind sowie das, was nach Beendigung des Insolvenzverfahrens gilt.

Nur die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG sowie der Weg nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Zwangsversteigerung) bieten die Möglichkeit, sich unter den dort genannten engen Voraussetzungen von dem Wohnungseigentümer zu "trennen", ihn also aus der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuschließen.

[1] Dazu unter anderen Suilmann, ZWE 2010, S. 385; Lüke, ZWE 2010, S. 62; Leithaus, ZWE 2006, S. 119; zum älteren Recht Vallender, NZI 2004, S. 401

[2] Lüke, ZWE 2010, S. 62.

[3] § 11 Abs. 1 und Abs. 2 WEG.

1 Regel- und Verbraucherinsolvenzverfahren

Das Insolvenzgesetz unterscheidet zwischen dem Regel- und dem Verbraucherinsolvenzverfahren. Für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist vor allem von Bedeutung, dass

sie bei einem Verbraucherinsolvenzverfahren befragt wird, ob sie an einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Schuldenbereinigung teilnimmt (im Regelinsolvenzverfahren kann es dazu im Zusammenhang mit einem Insolvenzplan auch kommen). Der Schuldenbereinigung liegt ein Schuldenbereinigungsplan zugrunde. Hat kein Gläubiger Einwendungen gegen den Schuldenbereinigungsplan erhoben (geht binnen einer bestimmten Frist die Stellungnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht ein, so gilt dies nach § 307 Abs. 2 InsO als Einverständnis mit dem Schuldenbereinigungsplan – ggf. muss daher der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG tätig werden) oder wird die Zustimmung nach § 309 InsO ersetzt, gilt der Schuldenbereinigungsplan als angenommen. Der Schuldenbereinigungsplan hat die Wirkung eines Vergleichs im Sinne des § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO;
einem Hausgeldschuldner, der eine natürliche Person ist, im Anschluss sowohl an ein Regel- als auch an ein Verbraucherinsolvenzverfahren eine Restschuldbefreiung erteilt werden kann.

Überblick: Regel- und Verbraucherinsolvenzverfahren

Insolvenzverfahren
Regelinsolvenzverfahren		Verbraucherinsolvenzverfahren
↓		↓
	Juristische Personen (GmbH, AG etc.) Selbstständige natürliche Personen mit unüberschaubaren Vermögensverhältnissen		Schuldner ist eine natürliche Person, die keine selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit ausübt. Schuldner, der eine selbstständige Tätigkeit ausübt, wenn seine Vermögensverhältnisse überschaubar sind und gegen ihn keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen bestehen. Überschaubar sind Vermögensverhältnisse nur, wenn der Schuldner zu dem Zeitpunkt, zu dem der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt wird, weniger als 20 Gläubiger hat.

↓	↓	↓
Natürliche Personen	Juristische Personen	Außergerichtliches Schuldenbereinigungsverfahren
Verwertung	Verwertung	Ggf. gerichtliches Schuldenbereinigungsverfahren
		Bei Scheitern ↓
Liquidation oder Sanierung	Reorganisation oder Liquidation	Vereinfachtes Insolvenzverfahren
Ggf. Wohlverhaltensperiode		Wohlverhaltensperiode
Ggf. Restschuldbefreiung		Ggf. Restschuldbefreiung

2 Vorläufiger Insolvenzverwalter

Das Insolvenzgericht kann nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 InsO einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners geht nach § 22 Abs. 1 Satz 1 InsO auf diesen über, wenn das Gericht dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt. In diesem Fall hat der vorläufige Insolvenzverwalter nach § 21 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 InsO unter anderem das Vermögen des Schuldners zu sichern und zu erhalten. Wird hingegen ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt, ohne dass dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt wird, so bestimmt das Gericht die Pflichten des vorläufigen Insolvenzverwalters.^{^[1]} Der Schuldner hat dem vorläufigen Insolvenzverwalter Einsicht in seine Bücher und Geschäftspapiere zu gestatten. Er hat ihm alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen und ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben zu unterstützen. Entsprechendes wird im Verhältnis des vorläufigen Insolvenzverwalters zu dem Verwalter gelten.

Besitzt der vorläufige Insolvenzverwalter Verwaltun...