Zusammenfassung
Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung ist es, den Energieverbrauch der Nutzer zu erfassen und die Heiz- und Warmwasserkosten abhängig vom Energieverbrauch zu verteilen. Der Gebäudeeigentümer hat zunächst die Pflicht, den Verbrauch von Heizenergie und Warmwasser zu erfassen. Weiterhin muss er die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der § 7 Abs. 1 Satz 1 sowie §§ 8 und 9 HeizKV verteilen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV).
1 Aufteilung der Heizkosten in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten
Zitat
§ 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.
§ 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV regelt die Aufteilung der gesamten Heizungsbetriebskosten einer zentralen Heizungsanlage in Grundkosten und Verbrauchskosten.
Ein Grundkostenanteil ist erforderlich, weil einerseits Heiznebenkosten wie Kaminkehrer- oder Wartungskosten nicht im Zusammenhang mit dem Verbrauch stehen. Diese fallen unabhängig vom Heizverhalten der Nutzer an. Außerdem weist jede Heizanlage Wärmeverluste auf, die unabhängig vom Verbrauch entstehen und je nach Heizungsart bei 20 bis 40 % liegen. Diese Verluste können nicht nach Verbrauch verteilt werden, hierfür wird ein fester Maßstab angesetzt. Natürlich bestimmt vorrangig das eigene Heizverhalten die Höhe der Heizkosten, durch den Grundkostenanteil werden aber unterschiedliche Lagen in einem Gebäude berücksichtigt (Lagenachteil). Wärmetechnisch gesehen haben die innenliegenden Wohnungen den geringsten Heizbedarf, während die außenliegenden oder die Dachgeschosswohnungen den größten Heizbedarf aufweisen. Weiterhin spielt die Transmissionswärme eine Rolle. Es muss beachtet werden, dass ein Nutzer, der seine Wohnung nur wenig heizt, dennoch von der Betriebsbereitschaft der Heizung profitiert. Ob die benachbarte Wohnung beheizt wird oder nicht, beeinflusst die eigenen Heizkosten erheblich. Eine beheizte Wohnung, die von Wohnungen umgeben ist, die nicht beheizt werden, hat einen erheblichen Wärmeverlust ("Wärmeklau"). Um eine gerechte Wärmekostenverteilung zu erzielen, ist ein Grundkostenanteil unerlässlich.
Die verbrauchsunabhängigen Kosten werden nicht gesondert ermittelt, bei der Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten handelt es sich schlicht um einen Rechenvorgang. Die verbrauchsunabhängigen Kosten stellen einen prozentualen Anteil der gesamten Heizungskosten dar.
Nach § 7 Abs. 1 HeizKV sollen mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heizungskosten verbrauchsabhängig verteilt werden. Der Grundkostenanteil bewegt sich daher zwischen 30 % und 50 %.
Wahlfreiheit
Der Gebäudeeigentümer ist grundsätzlich frei in der Wahl des Abrechnungsmaßstabs. Er kann im Rahmen der Prozentsätze des § 7 Abs. 1 HeizKV frei entscheiden und den Umlageschlüssel einseitig bestimmen. Ein höherer verbrauchsabhängiger Anteil ist gemäß § 10 HeizKV zulässig, wenn eine entsprechende vertragliche Grundlage vorliegt (siehe Kap. 1.1). Grundsätzlich muss für alle Nutzer eines Gebäudes oder der vorerfassten Nutzergruppe ein einheitlicher Maßstab angewendet werden. Die Festlegung steht im Ermessen des Gebäudeeigentümers, wobei er sich an sachgerechten Kriterien orientieren muss. Wichtig für die Auswahl des Umlageschlüssels ist der energetische Zustand des Gebäudes. Bei einem Gebäude mit moderner Heizanlage wird der konkrete Energieverbrauch maßgeblich durch das Nutzerverhalten bestimmt; hier ist ein Verteilerschlüssel von 70 % zu 30 % zu wählen. Bei einem Altbau dagegen ist aufgrund der baulichen Unzulänglichkeiten, zum Beispiel wegen einer fehlenden Dämmung, einer alten Heizanlage und alten Fenstern, der Umlageschlüssel 50 % zu 50 % vorzuziehen, da der Energieverbrauch durch die baulichen Kriterien stark beeinflusst wird.
1.1 Überschreitung der Höchstsätze
Nach § 10 HeizKV dürfen die in §§ 7 und 8 HeizKV enthaltenen Höchstsätze der Verbrauchsanteile durch rechtsgeschäftliche Bestimmungen überschritten werden. Der Gebäudeeigentümer darf den Verbrauchsanteil sogar auf 100 % anheben. Dies hat zur Folge, dass keine Grundkosten verteilt werden. Ob mit einem höheren Verbrauchsanteil tatsächlich mehr Energie eingespart wird, erscheint fraglich. Die Erfahrung zeigt, dass bei einem Verbrauchsanteil von 90 oder 100 % die Energiekosten nur geringfügig sinken. Sie bleiben nahezu unverändert, werden nur anders aufgeteilt. Ein hoher Verbrauchsanteil fördert möglicherweise sogar ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, sodass die Überschreitung der Höchstsätze nur bei einem energetisch gut ausgestatteten Gebäude sinnvoll ist. Bei Verbrauchsanteilen von bis zu 100 % verschärfen sich außerdem die lagebedingten Nachteile der außenliegenden Wohnungen. Die Überschreitung der Höchstsätze kann im Mietvertrag sowohl individuell als auch formularmäßig vereinbart werden.
Einheitlicher Verteilerschlüssel
Wichtig ist, dass der Vermieter mit allen Nutzern des Gebäudes die Überschreitung der Höchstsätze ...