Alexander C. Blankenstein
Ein Heizkostenverteiler dient der verbrauchsabhängigen Berechnung von Heizkosten. Er ist kein Messgerät, sondern ein Erfassungsgerät und steht im Gemeinschaftseigentum, da er der Ermittlung der Kostenverteilung i. S. d. § 16 Abs. 2 WEG dient.
Zwar dürften sie eher Zubehör darstellen, wurden sie allerdings von der Gemeinschaft angeschafft, stellen sie Gemeinschaftsvermögen nach § 9a Abs. 3 WEG dar.
Grundsätzlich entspricht auch der Einbau von funkbasierenden Heizkostenverteilern den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere stehen einem Einbau und einer Ablesung durch den entsprechend beauftragten Abrechnungsdienstleister keine datenschutzrechtlich relevanten Gründe entgegen.
Der Einbau funkbasierter Heizkostenverteiler entspricht allerdings nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine konkreten Zwecke festgelegt werden, für welche die erhobenen Verbrauchsdaten der Wohnungseigentümer verarbeitet und genutzt werden sollen. So funkbasierte Heizkostenverteiler installiert werden sollen, muss im entsprechenden Grundlagenbeschluss ausdrücklich geregelt werden, dass die Verbrauchsdaten ausschließlich für die Erstellung der Heizkostenabrechnung und dort auch nur im Rahmen des Erforderlichen erfasst und verarbeitet werden dürfen. Insoweit regelt § 6b Abs. 1 HeizkostenV, dass die Erhebung, Speicherung und Verwendung von Daten aus einer fernablesbaren Ausstattung zur Verbrauchserfassung nur durch den Gebäudeeigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgen darf. Dies darf auch nur dann geschehen, wenn dies erforderlich ist zur
- Erfüllung der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung und zur Abrechnung mit dem Nutzer nach § 6 HeizkostenV oder
- zur Erfüllung der Informationspflichten nach § 6a HeizkostenV.
Sind Heizkostenverteiler installiert, besteht die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen. Sind jedoch Wärmemengenzähler eingebaut, soll diese Möglichkeit nicht bestehen.
Die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen, spielt insbesondere bei Einrohrheizungen eine große Rolle. Auch bei einer Verteilung der Heizkosten nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung kann nämlich eine Verteilung in Höhe von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche zu einem Verstoß gegen das dem Wohnungseigentumsrecht immanente Rücksichtnahmegebot führen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Heizkostenabrechnung aufgrund gravierender Verbrauchsunterschiede nicht plausibel ist, was eben insbesondere bei Einrohrheizungen der Fall sein kann. Der Gesetzgeber hat dieses Problem gesehen und in § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung folgende Bestimmung aufgenommen: "In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden." Insoweit können die Heizkosten nach der VDI-Richtlinie 2077 ermittelt werden. Voraussetzungen für die Anwendung dieses Korrekturverfahrens sind:
- Der Verbrauchswärmeanteil unterschreitet die kritische Erfassungsrate von ≤ 34 %;
- Die Standardabweichung der normierten Verbrauchsfaktoren beträgt ≥ 0,85;
- Der Anteil der Niedrigverbraucher liegt bei ≥ 15 %.
Sofern alle 3 Kriterien innerhalb der definierten Anwendungsgrenzen liegen, ist der Anteil unerfasster Rohrwärmeabgabe in der Heizkostenabrechnung als wesentlich anzusehen. Über den Wortlaut des § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung kann diese Methode auch zur Anwendung gelangen, wenn die Rohrleitungen im Estrich verlegt sind.