Hausordnung im Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

1 Grundsätze

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung dar. Hieraus folgt zum einen, dass es einer Hausordnung nicht zwingend bedarf. Zum anderen folgt hieraus, dass im Fall des Fehlens einer Hausordnung jeder Wohnungseigentümer die Aufstellung einer Hausordnung resultierend aus seinem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung gem. § 18 Abs. 2 WEG durchsetzen kann.

Die Hausordnung kann bereits Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sein, Regelfall ist jedoch die Beschlussfassung über eine zumeist vom Verwalter entworfene Hausordnung. Regelungen in Hausordnungen dürfen nicht den Kernbereich der Nutzungs- und Verwaltungsrechte der Wohnungseigentümer beschneiden und den Wohnungseigentümern auch keine Leistungspflichten auferlegen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder einer Vereinbarung, also insbesondere der Gemeinschaftsordnung, ergeben.

Mieter sind an die Regelungen einer Hausordnung gebunden, soweit diese die Benutzung des Gemeinschaftseigentums betreffen. Der Wohnungseigentümer kann dem Mieter insoweit nämlich nicht mehr Rechte einräumen als er selbst hat. Regelungen betreffend die Benutzung des Sondereigentums müssen mietvertraglich vereinbart werden, wobei insoweit auf die Hausordnung Bezug genommen werden kann und diese als Anlage zum Mietvertrag zu nehmen ist. Eine mieterseitige Bindung an Änderungen der Hausordnung im laufenden Mietverhältnis kann mittels dynamischer Verweisungsklausel bewirkt werden (siehe hierzu ausführlich Kap. 8).

2 Abgrenzung zur Zweckbestimmung

Durch eine Gebrauchsregelung bezüglich der Art der Nutzung für das Sondereigentum oder für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums kann die Teilungserklärung abschließende Regelungen enthalten, was regelmäßig auch der Fall ist. Definiert wird insoweit, ob Sondereigentum zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist und genutzt werden darf. Es handelt sich dabei um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Durch die entsprechende Zweckbestimmung werden die Grenzen der Nutzung festgelegt und zugleich der Inhalt des Eigentums dinglich beschränkt. Jeder Wohnungseigentümer ist an diese Vorgaben gebunden, die nicht dem mehrheitlichen Entscheidungswillen der Eigentümer unterstellt sind. Die Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit kann also nicht etwa durch Beschluss geändert werden. Änderungen bedürfen der Mitwirkung aller Eigentümer.^[1]

Die Hausordnung gestaltet die so begrenzten Rechte der Eigentümer zueinander aus und bezweckt, Kollisionen individueller Rechtspositionen zu vermeiden. Die Regelungen einer Hausordnung sind weitgehend flexibel und können auf Grundlage von § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG mehrheitlich beschlossen und abgeändert werden.

3 Rechtliche Entstehung einer Hausordnung

3.1 Hausordnung als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung

Regelungen zur Hausordnung können bereits in die Gemeinschaftsordnung eingebunden werden. Im Fall der Entstehung der Gemeinschaft nach § 3 WEG durch Teilungsvertrag ist die Zustimmung aller Ersteigentümer zu einer bestimmten Hausordnung erforderlich. Bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG durch Teilung treten die Erwerber mit Abschluss des Kaufvertrags, ihrer Eintragung als Vormerkungsinhaber im Grundbuch und Übergabe des Sondereigentums auch in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ein. Sowohl im Fall der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum als auch im Fall der Teilung sind spätere Erwerber an die Regelungen gebunden, weil diese Bestandteile des Grundbuchs wurden.

Da die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung ist, kann sie nur durch eine neue Vereinbarung geändert werden. Eine Änderung ist dabei nur möglich, wenn alle Eigentümer mitwirken. Ob Hausordnungsregelungen als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung auch eine Vereinbarung darstellen, die wiederum lediglich durch Vereinbarung geändert werden kann, ist durch Auslegung zu ermitteln. Dass Hausordnungsregelungen als echte Vereinbarung gewollt sind, dürfte regelmäßig nicht der Fall sein. Vielmehr dürfte es sich um eine einseitige Entschließung der teilenden Eigentümer oder des teilenden Eigentümers handeln, die als Beschluss nach § 23 Abs. 3 WEG zu qualifizieren ist und demnach wie jeder andere Beschluss wiederum durch Beschluss abänderbar ist.

3.2 Vereinbarte Verwalterermächtigung

In einer Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter zur Erstellung einer Hausordnung ermächtigt sein. Insoweit wiederum ist entscheidend, welche Formulierung die Gemeinschaftsordnung enthält. Einerseits kann sie den Verwalter ermächtigen, andererseits kann sie ih...