In einem "normalen" ZPO-Verfahren ist die Verteidigung des Beklagten bunt und vielfältig. Nicht so in einer Hausgeldklage. In aller Regel wiederholen sich die Einwände des Beklagten. Diese Einwände sind normalerweise fruchtlos, werden aber dennoch erhoben, teils aus Unwissen, teils aus Unverständnis und als Hindernis. Der Verwalter sollte diese Einwände kennen und sich darauf einstellen. Unter Umständen kann er auf sie bereits "vorweg" in der Klageschrift angemessen Stellung nehmen.
4.4.1 Ordnungsmäßigkeit des Hausgeldbeschlusses
Gegen den Anspruch auf Zahlung von Hausgeld wird von beklagten Wohnungseigentümern häufig geltend gemacht, dass der entsprechende Beschluss angefochten wurde oder anfechtbar bzw. nicht ordnungsmäßig sei. Diese Einwände müssen in einer Hausgeldklage erfolglos bleiben. Einwendungen gegen das formelle Zustandekommen und den sachlichen Inhalt des zugrunde liegenden Eigentümerbeschlusses sind nämlich grundsätzlich unerheblich.
Die Erwiderung auf den Einwand des Schuldners, dass der Forderung beispielsweise kein ordnungsmäßiger Beschluss zugrunde liege, könnte wie folgt lauten:
Musterschreiben: Replik auf Einwand des Beklagten (der das Hausgeld begründende Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sei nicht ordnungsgemäß)
An das Amtsgericht ____
– Abteilung für Wohnungseigentumssachen –
__________
__________
[Aktenzeichen]
In Sachen
der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ____________-Straße Nr. ____ (PLZ, Ort)
gegen
___________ (Name), wohnhaft ______________ (PLZ, Ort)
Auf die Einwendung des Beklagten, der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen sei nicht ordnungsmäßig, kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht an. Der Beschluss entspricht in formeller und materieller Hinsicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Aber selbst dann, wenn der Beschluss nicht ordnungsmäßig wäre, wäre er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen für das Gericht und den Beklagten bindend (vgl. etwa BGH, Urteil v. 15.2.2019, V ZR 71/18, Rn. 11; BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 167/13, Rn. 6). Selbst wenn der Beklagte den Beschluss im Wege der Anfechtungsklage angegriffen hätte, änderte sich nichts (siehe für alle LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 10.8.2015, 2-13 S 88/15, ZWE 2015 S. 427). Selbst eine Aussetzung des Verfahrens nach § 148 ZPO käme nicht in Betracht, denn die Voraussetzungen für eine Aussetzung wären nicht gegeben. Da der Beschluss bis zur Entscheidung über die Anfechtungsklage gültig ist, ist das Ergebnis eines Anfechtungsverfahrens nicht im Sinne des Gesetzes "vorgreiflich" (BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 328/17, Rn. 24; BGH Urteil v. 4.4.2014, V ZR 167/13, Rn. 7; Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 23 Rn. 100).
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4.4.2 Nichtigkeit
Der Beklagte kann gegen eine Hausgeldklage einwenden, der die Forderung gegen ihn begründende Beschluss sei nichtig. Wenn das zutrifft und ein Nichtigkeitsgrund vorliegt, fehlt es tatsächlich an einer Anspruchsgrundlage für die Durchsetzung der Forderung. Die Forderungsklage ist in diesem Fall abzuweisen, wenn nicht während des Prozesses die Forderung zulässigerweise "nachbeschlossen" wird. Dass ein Beschluss über eine Hausgeldklage nichtig ist, dürfte in der Praxis allerdings nicht vorkommen.
4.4.3 Erfüllung
Der Beklagte kann einwenden, er habe die eingeklagten Forderungen bereits im Sinne von § 362 BGB erfüllt. Soweit eine Erfüllung unstreitig oder bewiesen ist, ist die Hausgeldklage abzuweisen.
Ein Problem besteht dabei manchmal darin, dass es an einer Tilgungszweckbestimmung des Wohnungseigentümers fehlt. Im Zweifel gilt § 367 Abs. 1 BGB.
4.4.4 Leerstand einer Wohnung oder von Räumen; mangelnde Nutzung
Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Hausgeldklage nicht erfolgreich einwenden, seine Wohnung stehe leer oder sei nicht zu gebrauchen, denn nur er und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die anderen Wohnungseigentümer tragen das Verwendungsrisiko. Die Hausgeldverpflichtung besteht unabhängig von einem Gebrauch des Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigentums. Auch wenn ein Sondereigentum noch nicht fertiggestellt ist, eine Person aber bereits (ggf. werdender) Wohnungseigentümer ist, schuldet sie (sofern nichts anderes bestimmt ist) das ganze Hausgeld.
Einrede
Der Wohnungseigentümer hat ggf. einen Anspruch aus § 10 Abs. 2 WEG, von bestimmten Kosten freigestellt zu werden. Er kann diesen Anpassungsanspruch dem Zahlungsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber nicht einredeweise entgegengehalten. Zudem kann eine Änderung nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit verlangt werden. Ist oder wird eine Änderungsklage daher unternommen, muss die Hausgeldklage trotzdem nicht ausgesetzt werden.