Zusammenfassung
Das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I 2187) hat das Wohnungseigentumsrecht in Theorie und Praxis vollständig umgeformt.
1 Forderungsmanagement: Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
1.1 Überblick
Das Forderungsmanagement war nach §§ 27 Abs. 1 Nr. 4, 28 Abs. 2 WEG a. F. eine originäre Aufgabe des Verwalters. Er vertrat weder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch die Wohnungseigentümer oder führte ihre Geschäfte.
Diese zentrale Frage hat sich geändert. Denn seit dem 1. Dezember 2020 ist das Forderungsmanagement nach § 18 Abs. 1 WEG eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer sind daher jetzt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auch verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG a. F. ordnete hingegen an, dass die Wohnungseigentümer einander verpflichtet sind).
1.2 Zuständiges Organ
Das Forderungsmanagement nimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter als ihr Organ war. Es gehört nach § 27 Abs. 1 WEG zu den Geschäftsführungsaufgaben des Verwalters.
Verwalterlose Gemeinschaften
Gibt es keinen Verwalter, so wird man annehmen müssen, dass die Wohnungseigentümer einen Dritten beauftragen können. Zwar vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer in einer verwalterlosen Wohnungseigentumsanlage die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Norm betrifft aber nur die Vertretung, nicht die Geschäftsführung.
2 Befugnisse des Verwalters
2.1 Überblick
Der Verwalter hat im reformierten WEG-Recht keine Befugnisse, die unmittelbar ihm zugeordnet sind. Denn der Verwalter handelt in Bezug auf das Forderungsmanagement außergerichtlich und gerichtlich nicht für sich, sondern stets für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:
- Welche Aufgaben der Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das Forderungsmanagement hat, bemisst sich dabei an § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters). Ferner können die Wohnungseigentümer weitere Pflichten/Rechte vereinbaren.
- Soweit der Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einer Vertretungsmacht bedarf, folgt diese hingegen aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG (Vertretung).
2.2 Geschäftsführung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG)
2.2.1 Überblick
Der Verwalter hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den Wohnungseigentümern u. a. die Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern und in Empfang zu nehmen (siehe im Einzelnen Elzer, Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld, Kap. 1 Anforderung des Hausgelds):
- Die Kostenbeiträge sind vor allem laufende und rückständige Zahlungen der Wohnungseigentümer für die Erhaltung, für die sonstige Verwaltung und für den gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, aber auch laufende und rückständige "Strafzahlungen" für Mahnungen oder vertraglich versprochene Zahlungen z. B. aus einem Kostenvertrag.
- Lastenbeiträge sind vor allem Zahlungen der Wohnungseigentümer zur Erschließung. Lasten sind auch Hypotheken- oder Grundschuldzinsen. Tilgungsbeträge fallen an, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag geschlossen hat.
Die Lasten- und Kostenbeiträge sind vom Verwalter selbstständig im Rahmen eines ordnungsmäßigen Hausgeldinkassos unverzüglich nach Fälligkeit namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin anzufordern und notfalls auch gerichtlich durchzusetzen.
Der Verwalter darf nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG anstelle der Wohnungseigentümer außerdem entscheiden, dass und wann und mit welchen Mitteln geklagt wird. Ein Beschluss, Hausgeldansprüche geltend zu machen, ist dahingehend auszulegen, dass er auch die gerichtliche Geltendmachung umfasst. Ist der Verwalter bereits zur gerichtlichen Beitreibung ermächtigt worden, umfasst seine Ermächtigung auch die normale Zwangsvollstreckung (nicht: Entziehungsklage und Durchsetzung, nicht Versorgungssperre), sodass es einer besonderen Ermächtigung nicht bedarf.
Auch für die Durchführung der Zwangsvollstreckung eines Hausgeldtitels im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss der Verwalter grundsätzlich nicht mehr besonders ermächtigt werden. Er ist ferner berechtigt und verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.
Ist das Lastschriftverfahren bestimmt, muss der Verwalter zu Gunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Notwendige im Rahmen des SEPA-Lastschriftmandats unternehmen. Einer Anforderung bedarf es nicht, wenn ein Wohnungseigentümer aus anderen Gründen sein Hausgeld freiwillig entrichtet.
Anfechtungsklage
Eine gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG gerichtete Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers ändert nichts daran, dass die Hausgelder weiterhin zu zahlen und dahe...