Hausgeldinkasso: Auswirkungen des WEMoG auf das Forderun ... / 2.2.1 Überblick

Der Verwalter hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den Wohnungseigentümern u. a. die Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern und in Empfang zu nehmen (siehe im Einzelnen Elzer, Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld, Kap. 1 Anforderung des Hausgelds)^[1]:

• Die Kostenbeiträge sind vor allem laufende und rückständige Zahlungen der Wohnungseigentümer für die Erhaltung, für die sonstige Verwaltung und für den gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, aber auch laufende und rückständige "Strafzahlungen" für Mahnungen oder vertraglich versprochene Zahlungen z. B. aus einem Kostenvertrag.
• Lastenbeiträge sind vor allem Zahlungen der Wohnungseigentümer zur Erschließung. Lasten sind auch Hypotheken- oder Grundschuldzinsen. Tilgungsbeträge fallen an, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag geschlossen hat.

Die Lasten- und Kostenbeiträge sind vom Verwalter selbstständig im Rahmen eines ordnungsmäßigen Hausgeldinkassos unverzüglich nach Fälligkeit namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin anzufordern und notfalls auch gerichtlich durchzusetzen.^[2]

Der Verwalter darf nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG anstelle der Wohnungseigentümer außerdem entscheiden, dass und wann und mit welchen Mitteln geklagt wird. Ein Beschluss, Hausgeldansprüche geltend zu machen, ist dahingehend auszulegen, dass er auch die gerichtliche Geltendmachung umfasst. Ist der Verwalter bereits zur gerichtlichen Beitreibung ermächtigt worden, umfasst seine Ermächtigung auch die normale Zwangsvollstreckung (nicht: Entziehungsklage und Durchsetzung, nicht Versorgungssperre), sodass es einer besonderen Ermächtigung nicht bedarf.

Auch für die Durchführung der Zwangsvollstreckung eines Hausgeldtite...