Zusammenfassung
Das "Mahnwesen" als Teil des Hausgeldinkassos gehört zu den Qualitätsmerkmalen eines professionellen Verwalters. Unter anderem beim Mahnwesen zeigt sich, ob der Verwalter seine Aufgaben gewissenhaft – und im Einzelfall mit Fingerspitzengefühl – wahrnimmt. Das Mahnwesen kann durch Sondervergütungen ferner zum Einkommen des Verwalters beitragen. Ein gutes Mahnwesen erfordert in aller Regel viel eigenes rechtliches und praktisches Wissen, Menschlichkeit, Geschäftssinn, Klugheit, Menschenkenntnis und geschulte und zuverlässige Mitarbeiter, die sich regelmäßig, wie der Verwalter selbst, über die laufende Rechtsprechung und etwaige Gesetzesänderungen auf dem Laufenden halten. Betreibt ein Verwalter das nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG geschuldete Mahnwesen nicht ordnungsmäßig, vor allem nicht rechtzeitig oder gegen den Falschen, zu lasch oder übereilig, verhält er sich pflichtwidrig. Er kann der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ggf. Schadensersatz schulden und setzt außerdem ggf. einen Grund, ihn abzuberufen und/oder den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund zu kündigen.
1 Anforderung des Hausgeldes
1.1 Überblick
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es Aufgabe des Verwalters, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Der Begriff "Anforderung" meint alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten zur Beitreibung des Hausgeldes. Hiermit sind Zahlungsaufforderungen und – was unter Kap. 4 dargestellt wird – Mahnungen gemeint. Einer weiteren Ermächtigung bedarf der Verwalter nicht.
1.2 Art und Weise der Erfüllung
Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeld, ist er berechtigt und verpflichtet, diese Verbindlichkeit in bar zu erfüllen, mithin durch Übereignung einer entsprechenden Anzahl von gesetzlichen Zahlungsmitteln.
1.2.1 Buchgeld
Da sich Barzahlungen nicht anbieten, gibt § 28 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz, im Wege des Beschlusses zu regeln, wie ein Wohnungseigentümer gegen ihn gerichtete Hausgeldansprüche erfüllt und erfüllen darf und wie mit Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einem Wohnungseigentümer verfahren wird. Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG zum einen beschließen, dass ein Wohnungseigentümer seine Schulden auch im Wege des Buchgeldes (= Geldforderungen gegen Kreditinstitute) erfüllen darf/muss.
1.2.2 Lastschriftverfahren
Überblick
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass sie am SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren teilnehmen müssen. Streitig ist, ob die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nur für nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG angeordnete Vorschüsse bestimmt werden kann. Ein schutzwürdiges Interesse des Wohnungseigentümers daran, dass sein Konto nur wegen gleichbleibender, regelmäßig zu leistender Beträge belastet wird, ist allerdings nicht erkennbar.
Nimmt ein Wohnungseigentümer nicht am Lastschrifteinzugsverfahren teil und schuldet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Verwalter für den Mehraufwand eine angemessene Sondervergütung, kann nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen werden, dass es sich dabei um besondere Kosten der Verwaltung handelt, die der Wohnungseigentümer tragen muss, der sie auslöst.
Musterbeschluss: Lastschriftverfahren
TOP XX: Lastschriftverfahren
- Alle auf Zahlung gerichteten Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer soll der Verwalter per Lastschrift auf das Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einziehen.
- Daher ist jeder Eigentümer verpflichtet, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, eine entsprechende schriftliche Lastschrifteinzugsermächtigung unter Bekanntgabe von Kontonummer, Bankverbindung, Bankleitzahl und Kontoinhaber zu erteilen. Die Einzugsermächtigung darf den Vorbehalt enthalten, dass die Abbuchung wegen Ansprüchen auf unregelmäßige oder außerordentliche Zahlungen mit einer Frist von mindestens ___ [2/3] Wochen vor der Abbuchung anzukündigen ist.
- Sofern Hausgeld nicht – wie beschlossen – im Wege des Lastschriftverfahrens eingezogen werden kann, weil eine Einzugsermächtigung nicht erteilt oder eine erteilte Ermächtigung widerrufen worden ist oder weil der Lastschrifteinzug mindestens zweimal mangels Deckung oder wegen Widerrufs gescheitert ist, hat dieser Wohnungseigentümer die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehenden Kosten für den besonderen Verwaltungsaufwand zu erstatten.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Daneben wird vertreten, man könne für den Verwalter eine gestaffelte Vergütung vorsehen: Einen Preis je Wohnungseigentum, der gilt, wenn sein Eigentümer am Lastschriftverfahren teilnimmt, und einen erhöhten Preis bei Nichtteiln...