Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum / 5.4 Zurückbehaltungsrechte des Hausgeldschuldners

Dr. Oliver Elzer

5.4.1 Grundsatz

Gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld ist nach h. M. jedes Zurückbehaltungsrecht aus § 273, § 320 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.^{^[1]} Ein Hausgeldschuldner kann ein Zurückbehaltungsrecht auch nicht darauf stützen, dass der gesetzliche oder vereinbarte Umlageschlüssel grob unbillig sei und deshalb gegen die übrigen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Abänderung des Umlageschlüssels bestehe. Gegebenenfalls kann sich ein Wohnungseigentümer allerdings auf Verwirkung berufen.^{^[2]} Angesichts der Verjährung kommt diesem Einwand aber kaum praktische Relevanz zu.

Treuhandkonto

Umstritten ist, ob der Hausgeldschuldner ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht hat, wenn der Verwalter ein Treuhandkonto führt.^{^[3]}

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 13; OLG München, Beschluss v. 29.5.2006, 34 Wx 27/06, ZMR 2006 S. 881, 882; OLG München, Beschluss v. 13.7.2005, 34 Wx 061/05, ZMR 2005 S. 729, 730; LG München I, Urteil v. 2.2.2009, 1 S 10225/08, ZMR 2009 S. 638, 639.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10, ZMR 2011 S. 656.

[3] Dazu Elzer, Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld, Abschn. 1.3.6 Einrichtung eines Kontos (§ 27 Abs. 5 WEG).

5.4.2 Insbesondere Eintritt der Verjährung, § 214 BGB

Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings einredeweise geltend machen, die Hausgeldforderung sei verjährt.^{^[1]} Denn auch die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der Vor- und/oder Nachschüsse können verjähren.^{^[2]} Nach Eintritt der Verjährung steht dann jedem Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner nach § 214 Abs. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht zur Seite.^{^[3]}

[1] AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016 S. 496.

[2] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn...

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